■商业观
张尚学 卓越商业经营管理有限公司总经理
商业形态的模式前期是综合性百货公司，逐渐演变出百货商场、连锁超市和购物中心等齐头并进的市场局面。最早的百货商场是集购销调存为整体运作系统的百货公司。之后，品牌的意识壮大，渐渐在20世纪90年代末形成了以专柜为主的经营模式，百货通过联营专柜来运营管理。随着城市的发展，人们生活需求多样化，2003年左右，购物中心孕育而生，服务更为全面。但十年来，商业经营模式在细分化，关键还在于如何因地制宜做出特色，体现差异化，培养一些个性化消费群体。
因地制宜需要从两个主要方面去看，一方面是项目所处的城市、区域以及周边的环境。另一方面则是辐射到的人群或周边居住的人群。这两大因素决定了项目定位。例如，卓越在运作卓越时代广场的商业裙楼时，首先项目的体量总建面就只有1 .1万平方米，这样的建筑面积偏小；从周边环境来说，以商务为主。因此，我们萌生了做“名车金融体”的概念，以银行、名车为主打业态。卓越在招商时引进了中信银行深圳分行、华东银行深圳分行、招商银行、建设银行和工商银行，同时在我们写字楼上面设立V IP接待中心。名车有阿斯顿马丁、劳斯莱斯、雷克萨斯的形象展示店。这样的组合，迎合中心区整体商务人士的需求，也方便了他们的日常业务办理。
现在，卓越IN T O WN也没有一味追求高端，而是想为中心区提供一个商务时尚休闲场所。可以说，商业细分市场，能从区域、性别、年龄、建筑体量角度挖掘。例如，从年龄角度来讲，面向老年人、学生、年轻人的商业项目，深圳目前都还没有，但我相信未来肯定会出现。另外，以男士为主要消费群体的商业项目，现在也是缺位的。
