甲级写字楼云集的福田CBD，近期空置增加。南都记者张锐宣摄
近日，中建某局搬出了福田中心区，迁至科技园，办公成本由月租180元/平方米左右缩减至80元/平方米，也令其原来使用的航天大厦和卓越大厦新增了近4000平方米的空置面积。这并不是特例，多家中介商业地产相关负责人反映，近期福田中心区整层放租的写字楼明显增多，显示部分企业在撤离，往更便宜的或者往更好的搬迁。
不少中高档写字楼再度整层放租
“2009年，我带一个客户在福田中心区找整层单位，找了三四个月，把所有写字楼都看了一遍，也没有找到他满意的。不是客户挑剔，而是那时侯放租的整层单位很少。要是现在，估计一个月内就能签单。”美联物业深圳写字楼兴业组区域经理钟远明感慨，他说近期福田中心区放租的整层单位突然多了起来。
除了上述航天大厦和卓越大厦，福田中心区“十三姊妹楼”中，华荣大厦、中央商务大厦等近两个月也有大单位放出，业内数据统计，“十三姊妹楼”空置面积约达1万平方米，其中整层占到70%。中原地产写字楼部区域董事总经理范进佳表示，中心南区空置明显的还有财富广场，近期有很多客户搬走，空置达到5800平方米，其中，不乏整层以及几百平方米的大单位。大中华国际广场也有至少4000平方米的整层在招租。另外，在中心北区(深南大道以北)，近几个月的空置率也在增高。仅经贸中心就有6000平方米空置，整层为多；荣超大厦2000平方米整层放租；证券大厦41-43楼招租，半层起租……
记者注意到，这些上半年以来放出招租的整层或大单位，租金价基本都集中在150-220元/平方米。在福田中心区，或是在整个深圳来看，这个价格都属于中高档。不过比起正在新楼招租的嘉里建设广场、京基100、卓越世纪中心、东海商务大厦等这些超甲级写字楼的整体价格来说，还是要便宜一点。
新楼降低身段争抢优质大客户
不过，正是由于租金只是“便宜了一点”而没有拉开明显的差距，比上不足比下有余，令这些写字楼处于尴尬境地。
记者了解到，近一年多来新增供应的几个写字楼，基本都为超甲级档次，为市场提供了巨大的体量。他们的市面月租金价在220-350元/平方米。但事实上，因为这些楼基本都是大业主自主招租，即大楼的开发商自己操作，为了争抢优质大客户，对待这些大客户时，他们会给予租金上一定的优惠。这样一来，那些中高档位的甲级写字楼租金优势就被取代了。业内人士透露，华润租用嘉里建设广场，渣打银行从地王大厦迁至京基100，大业主所开出的租金就比市面价要便宜了15%左右，基本在230-250元/平方米。还有世华总部进驻东海商务大厦，所签的租金220元/平方米，相对该楼的市面价250元/平方米要便宜了10%。另外，卓越世纪中心目前租金在210-250元/平方米；大中华IFC最近一单租赁上万平方米的成交价只在180元/平方米。
可见，这些新楼在面对优质大客户时，所抛出的租金仅仅略高或持平于周边其他甲级写字楼的租金价，这使得一些原本在旧的甲级写字楼办公的承租能力强的企业，经不住新楼的诱惑，开始往新楼搬迁，而这些大客户往往租赁的面积都为大单位。
跨区流动减少，小企业往外分流
“可以说，在这些中高档位的甲级写字楼里，大户搬走较多，小户相对稳定一点。以前支撑福田中高价位的企业，如外企、金融、证券投资公司，现在变少了。”钟远明认为，租赁市场上整层放租的增多不仅与新楼供应争抢客户有关，还与全球经济衰退直接挂钩。对此，仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示，企业普遍对2012年的利润增长看淡，上半年，为节省成本，部分企业搬迁至乙级写字楼、高新科技园以及工业用地写字楼。例如，精密连接制造商安费诺中国从福田中心区的地铁大厦搬迁至科技园的康佳大厦，租下1500平方米面积。尤其对于华南区总部设置在香港或广州等地的企业，其在深圳的租赁计划更容易受经济形势影响。经济对企业的影响已逐渐显现，范进佳就称，自己的很多客户都在抱怨今年赚的钱是去年的50%。目前，企业承租能力受限，需求可能继续流向租金低廉的大厦，进一步削弱甲级写字楼需求。
同时，范进佳还认为，前几年从罗湖、南山往福田搬迁的企业较多，但目前罗湖、南山都有新增写字楼，这也令跨区域流动有所减少，有新进驻福田中心区的小企业需求锐减。
据美联、中原、仲量联行多家反映，上半年福田中心区租金已出现微幅下调。例如十三姊妹楼，去年整体月租金在150元-180元/平方米，现在普遍租金降至150元/平方米以下。
