有时候，过分的理智是件让人讨厌的事情。有时候，一个理智的声音，许多年后才被人理解。
就像2008年的那场捐款门，铺天盖地的唾沫几乎将王石淹没，很少有人想到，这当中的多数人如今正在思索曾经的鲁莽。
就万科本身而言，王石对郁亮的选择被认为是理智的决定，财务出身的郁亮被认为具备足够的勇气与理智，在他的领导下，万科或许再也回不到那个激情燃烧的年代，但却能保证安全。
万科的成功，一部分源于对土地市场的合理把握。
在拿地上，2008年前后的万科判若两人。
2007年，全国十个城市的地王中，万科占了两个，一个在东莞，另一个在福州。2008年以后，万科与地王绝缘。
也是在2008年，王石对外表态，2008年之后，万科绝不拿地王。
王石说，以万科这样的规模，完全没有必要计较一城一池的得失，完全没有必要靠拿地王来竞争。在王石看来，土地资源持有量较少是万科的特色，但并非缺陷，土地对于万科来说只是房屋开发必不可少的原材料。
之后，万科确定了“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不政策”，并坚持至今。后来，面对土地储备不足的质疑，王石和郁亮的表态是，“土地资源，够用就可以了。”再后来郁亮把够用总结为：基本满足未来两到三年的开发需要。
也是从那时开始，万科开始了新一轮的迅猛发展，2010年和2011年，万科连续两年销售过千亿，成为世界上最大的房地产开发企业。
对于已经开始的房地产下半场，郁亮说，囤地捂盘的模式已经过时，下半场只有快速周转才有可能胜出，万科在整个2012年都将实行“冬天模式”，保证资金充裕的同时，多卖房子、少囤地。
也许，又有些有人要问了，千亿万科的成功是机制的作用，还是公司的精英们英明神武？
谁知道呢！
访谈
高位建仓，低位踏空
记者：业内普遍认为，万科对行业周期的把握是最精准的，买地时机的把握非常到位，你认为，万科踏对周期的主要原因在哪里？
谭华杰（万科董秘）：谢谢赞赏，但我觉得很惭愧。实际上，踏对是很不容易的。
“踏对”意味着“逃顶”和“抄底”。“抄底”，就是在地价低位大量购置土地，“逃顶”就是在地价高位停止购地。2007年以来，房地产行业和土地市场经历了反复调整，从实际情况看，能够做到“抄底”和“逃顶”的企业基本不存在。万科其实也没有能做到例外。
记者：你的这个结论非常有意味，能介绍一下具体的情况吗？
谭华杰：我们先来看一下，2008年以来，16个可公开查询数据的主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆），各个季度土地市场的变化情况如图1：从价格来看，这四年半时间内，土地市场的低点是在2008年年底到2009年年初，高点出现在2009年下半年。而从成交量来看，很明显，低点成交量最少，而高点成交量最大。说明从总体上来看，房地产企业买地买在高位。
而从主要公司来看，行业内四家标志性企业，在2008年买地的情况如表1：2008年万科的拿地量在行业中绝对第一，超过第二名一倍。但万科的拿地金额占销售额的比例，和其他几家公司差不太多，都在30%左右。这个比例是行业历年来比较低的，也就是说，在2008年没有公司做到了“抄底”。
