眼看着租赁物业即将到期，面临涨租、撤出或拿到越来越差位置等风险，欧尚、农工商、TESCO乐购、大润发甚至家乐福等都在积极寻求自持物业的形式发展项目。TESCO乐购甚至为此在华特意独立成立公司开发房地产项目。
然而，梦想是美好的，现实却是残酷的，零售商做房地产开发并非易事。TESCO乐购中国区近期刚刚经历了“大裁员”风波，尤其是原本受到重视的房地产公司被合并，地产业务公司大量裁员，TESCO英国总部翠丰集团也对中国区转型商业地产的策略表示失望，并要求回归到租赁发展模式。
TESCO乐购中国区发展模式变迁仅是零售业的一个缩影，高企的投资成本、艰难的招商、过低档次的定位等都成为导致零售商们向商业地产转型失败的瓶颈。
“弱”现金流难敌高投入
记者在采访中了解到，除了麦德龙之外，大部分卖场、超市业者都采取租赁为主的模式，因为自行开发持有物业除了需要大量资金之外，也会影响扩张速度。目前，麦德龙的门店数量比之沃尔玛、家乐福等竞争对手要少得多。
“在初入市场时，追求速度是肯定的，故而大多数业者此前都选择轻资产型的租赁发展模式，但随着竞争越来越激烈，选址越来越困难，很多零售业者开始发现，假如自己能持有物业，那么就不会面临租约到期、租金涨价甚至搬场的风险，而且物业本身具有增值和保值的作用，自持物业也使得麦德龙经过多年的隐忍和坚持，尽管在数量上不如对手，但固定资产却占绝对优势。所以发展到现在，很多业者开始考虑或已经向商业地产转型，可这并不容易。”时富金融消费类分析师廉波指出。
自持物业甚至买地自建对专业房地产开发商来说或许是常规作业，但对零售商们来说就有些困难了。
“资金，这是最根本的一个难题。我曾经在一家大型国有零售集团任管理层，参与过数个大型商场的开发，当时我们也主张自持物业。在上海金沙江路区域，有一块工业用地，我们打算建设卖场加购物中心，但这牵涉到改用地性质问题。”吴伟华（化名）告诉记者。
而更改用地性质需要繁琐的手续和审核流程，复杂且耗时长，经费消耗更是巨大。
说起当时的过程，吴伟华至今记忆犹新。“我们一次次跑相关部门，审核文件，再做文件，再送审核，这里面牵扯的精力和细节实在太多，最终我们集团耗费了约4亿元完成土地性质的更改，从工业用地改成商业用地。这还是幸运的，因为没有牵涉到居民迁居问题，否则补偿还要厉害。之后，建设商场又耗费了起码5亿元，前前后后差不多耗资10亿元。如今这个商场的经营业绩也只能算一般。”
这还不是最困难的，起码上海的这个项目之后建设完成并投入运营了。吴伟华还看到过其集团在江苏投建的一个商场项目半路“卡壳”，当地原本也要建设一个卖场加购物中心型的商业地产项目，土地等各方面已经看好并进入了相关程序，结果由于种种原因使项目无法进行，而当时该集团已经为此投入了5000万元，却落得进退两难。
