7月中旬，华夏幸福发布公告确认了其在河北的老地块范围。除了河北地块，公司还分别在沈阳、青岛、无锡三地再签产业园区委托大单，累计总面积高达484平方公里。约相当于中国国土面积1/20000的产业园区在华夏幸福的开发进程或开发计划中。
根据华夏幸福4~6月的业绩快报显示，其园区结算回款额同比下滑26%，作为其主要营业收入来源之一的园区结算回款额增长乏力似乎并不是一个美好的信号。而根据华夏幸福最近的季报显示：华夏幸福给旗下的企业担保额度较大，总额占公司净资产89.2%。这对于当前较强依赖周转率的房地产行业来说，也是一个压力点。
不难看出，近两年凭借“产业园区+房地产开发”模式拿到大蛋糕的华夏幸福，发展前景令人担忧。
两指标突变 风险显现
依赖“产业园区+房地产开发”经营的华夏幸福近年来增长迅速，甚至有“最牛地产股”之称，但今年以来，有两个重要指标却出现了巨大的变化。
去年年末，华夏幸福每股收益（EPS）为3.28元，净利润1520.7万元。2012年一季度，每股收益只有0.03元，到2012年7月19日，每股净收益只有0.0172元。2011年，当期EPS超过超过2元的上市公司，只有华夏幸福一家，而当时万科的EPS仅为0.88元。EPS的迅速下滑，业内人士认为，招商不力，市场没有回暖，产业园区的成长周期均是重要原因。
而与此同时，公司应收账款从3.05亿元到8.02亿元，暴增162.62%。据2011年结算，华夏幸福依赖城市地产开发的收入只占全公司收入的5.34%，而其余的6成以上收入均来自于与政府合作的产业园区建设、发展和配套服务。根据4~6月快报显示，政府结算回款同比下降26%，而一季度同比下降10.4%，回款的持续乏力进一步说明了华夏幸福的风险。
资金链吃紧
2012年一季度，华夏幸福的应收账款由期初的30.5亿元飚升至期末的80.2亿元，营业收入77.8亿元。以90天为计算周期来看，应收账款周转天数不到60天。而同期万科的期初应收账款15.1亿元，期末12.5亿元，营业收入103.4亿元。应收账款周转天数为12天。在同业中，华夏幸福的应收账款周转率是同业老大的近五倍。
业内人士指出，应收账款周转天数的长短对于企业经营而言十分重要，周转天数越短，则账款回笼速度也越快，那么企业获得的现金支持也就越大，相反，如果周转天数越长，应收账款回笼速度就慢，企业的现金流压力也会随之升高。
2012年以来，华夏幸福账龄在一年以上的应收账款比例为17.3%，对于有高周转率需要的地产行业来说，在上市地产公司中并不多见。作为上市公司而言，前一年项目在次年中期结算，但费用必须在当期摊销，这就造成庞大的应收账款无法实现资金回流，拖长账龄。
另外值得警惕的是，华夏幸福为旗下公司所做的担保也存在巨大风险。
2012年6月，华夏幸福发表的公告显示，其为旗下项目提供的担保额度预签的达到23.7亿元，这意味着华夏幸福的担保总额占公司净资产比例为89.2%，对公司现有的净资产26.56亿元产生很大压力。担保资金规模一再加大，已经让人看到了华夏幸福资金链的疲态。
再开发资金从何而来？单纯依靠二级市场的融资显然不现实，而担保风险也会让企业发债没有出口。高昂的再开发资金会不会将华夏幸福拖到拆东墙补西墙的危险境地尚未可知。
跑马圈地面临难关
华夏幸福的“产业园区+房地产开发”模式也常被业内人士称为跑马圈地。
1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏幸福城市地产事业领域。2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启开发区投资运营事业领域。2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。这也是当前华夏幸福最为重要的两块产业园区委托开发项目。据此，华夏幸福奠定了现在的雏形。2006年9月，孔雀城一期盛大开盘，创立生态小镇连锁品牌。2009年底，随着大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城的推出形成了“一个北京城市、四个孔雀城”的连锁品牌。
到2012年，华夏幸福签约的九大园区，委托开发面积接近432平方公里。其中，在开发项目面积为261平方公里，待开发园区面积为171平方公里。2012年以来，华夏幸福的待开发园区数量仍在增加。1月，在青岛拿下河套8平方公里委托合约，与此同时在红岛地区也签下1200亩的“蓝色经济国际会议中心”。紧接着，2月签下香河40平方公里合作项目。截止2月底，华夏幸福待开发园区面积增至223平方公里，总土地面积超过480平方公里。
跑马圈地的兴奋过后，摆在华夏幸福面前的还有另外一个问题：开发周期。
地产大腕任志强曾在采访中表示：一般产业园区从开发到成熟需要至少20年的时间。从亦庄经济开发区筹建于1991年到如今具备一定规模便可看出。
根据华夏幸福2011年年报显示：截止2011年年末，期末土地储备达到414.03万平方米。而目前公司的待开发土地有223平方公里。在公司现有资金状况下，这意味着未来每1平方米储备土地获得的收入，要反哺50平方米的土地开发建设。
