“在外界看来，这可能是个‘蛇吞象’的举动，但截至目前我们可以说已经完成了这项工作。”7月31日，阳光新业副总裁杨宁如是说。
杨宁所指的是始于2007年，阳光新业联合其股东新加坡主权投资基金GIC共同收购了天津“家世界”集团旗下18个商业物业。
随着7月31日，阳光新业与家世界就天津东丽项目交割签约的完成，阳光新业对于“家世界资产包”的并购也宣布正式收官。
家世界资产包
成立于1997年的家世界，曾占领过北方地区的大型综合超市市场。据接近家世界的人士介绍，在家世界的全盛时期，曾经在全国拥有60家超市、12家建材市场以及18个商业地产项目。
“如今，这60家超市全部改姓华润万家，12家建材市场变身家得宝，而18个商业地产项目被阳光新业并购。”该人士表示。
“在2007年，家世界的18个资产包就像是为刚刚确定向商业地产转型的阳光新业量身定制的一样。”阳光新业董事会秘书李峻如此回忆。
家世界旗下的18个商业物业，分别位于天津、北京、青岛、郑州、沈阳、石家庄、西安、唐山这8个城市，其中天津最多，共有7个项目。
2007年，刚涉足商业地产的阳光新业携手GIC，以37亿元的价格收购了这18个商业物业，而彼时阳光新业的总资产也不过50亿元。
杨宁表示，经过5年时间的改造、建设，目前这些项目已重新包装上市，且营业收入比之前有了大幅增长。据透露，这18个项目5年来的资产增值已超过当时收购价值的两倍。不仅如此，在完成了资产、人员及财务等方面的交接之后，阳光新业还在这些项目的后期运营中获得了租金收益及托管佣金。
在家世界资产包的助力之下，目前阳光新业持有、运营管理的商业项目共计30个，总建筑面积200万平方米，其中90%以上是公司自己持有。
商业地产路径
借助对于“家世界资产包”操作模式的探索，阳光新业也逐渐形成了自己的商业地产开发模式。
众所周知，在目前国内商业地产开发商中，特点最为突出的主要有凯德商用和万达。其中凯德是借助新加坡及香港的境外资本平台，灵活地运用资金投资内地商业地产并以Reits形式完成退出；而万达则依靠其影响力，形成可售物业的滚动开发，以维持对持有型商业物业的补给。
“这两种模式是大多数内地商业地产开发商学不来的，所以我们只能摸索自己独特的商业路径。”杨宁介绍，阳光新业6年来已基本形成了业务遍及商业地产各个链条环节，“全价值链”的商业地产运营模式。具体来说，“阳光新业目前已基本完成资本管理、资产管理、商业管理、开发管理四大业务平台建设，使得阳光新业能够在地产金融商、房地产开发商、商业运营商和资产管理商这四个角色中从容转换。”
由于内地特殊的资本市场形势，即便是作为上市公司的阳光新业，也很难在融资方面占有任何优势。而商业地产的最大特点又是需要大量资本的一次性投入，但由于内地市场暂无Reits这类产品，无法实现投资的一次性退出，只能依靠租金收入缓慢地将投资回收，这一周期通常长达10~12年。
因此，在商业地产开发最为重要的融资和退出两端，阳光新业的解决办法是充分借助基金的力量。
杨宁透露，在“家世界资产包”并购收官后的未来几年，阳光新业将“适当加速”。阳光新业将在2013年底前，新推7到11个项目。今年下半年，约有4~5个新项目推出。“战略上，阳光新业将继续深耕环渤海区域，向西南地区、长三角、珠三角、东北地区拓展，完善布局。”杨宁说。
