伴随城市建设的快速推进，近年来，商业地产的发展颇为迅速。其中城市综合体因其对城市形象提升、区域经济发展具有带动作用，故吸引了众多房企开始从住宅地产向商业地产转型。然而，由于对区域经济环境及市场未来预期把握不到位，它们也为此付出了不小代价。
那么，房企的转型之路都受哪些因素影响？其未来又会遭遇哪些挑战与瓶颈？本期“权威访谈”，我们邀请全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波，对此进行详细分析。
本期人物：
全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任兼秘书长、清华大学国际商业地产运营商办公室首席专家朱凌波
关键词：房企转型
房企转型并非只因调控
【经典语录】
城市化进程发展已经多年，在未来的二三十年，住宅的利润空间肯定是要压缩，出于整个企业战略发展的考虑，房企的转型也势在必然。
●记者：现如今，很多房企都开始了企业的转型战略，这其中的原因都有哪些？
●朱凌波：面对房地产调控的不断深化，有资金实力、转型能力和资源的房地产企业，自然会开始寻找新的利润增长点，实现部分或全部转型，以应对越来越不确定的未来之变。但需要明确的一点是，现如今房地产企业的转型，绝不仅仅是因为楼市调控一个原因，而其也不是很偶然、很短期的行为。
一是城市化进程发展已经多年，在未来的二三十年，住宅的利润空间肯定是要压缩，出于整个企业战略发展的考虑，房企的转型也势在必然。这是房企转型的主要原因之一。
二是从国际发展经验来看，一旦城市化进程达到80%，那时新开发的房地产将不再是主角，市场商品可能更多的则是二手房、存量房和保障房，所以一个有前瞻性的房企，现在必然会考虑到商业不动产，以便开发出售或长期自持。
此外，在当前房地产市场深度调控、市场异变的背景下，基于房地产调控还在持续推进，还会有更多的房企加入转型，因为这些企业已经在考虑调控一旦常态化的市场变局。
集中转型预示产业洗牌
【经典语录】
一个产业的转型是漫长而且充满波折的，目前我国房地产发展不平衡，即便是一线城市，想要达到先进国家的水平，至少也还需要二三十年时间。
●记者：从商业地产的产生、发展到集中转型，这个过程中，转型期的意义何在？转型之后，中国的商业地产距离成熟还需要多长时间？
●朱凌波：房企集中转型是中国房地产业细分和洗牌的信号，同时也释放出了中国经济产业格局重置的信号。
一个产业的转型是漫长而且充满波折的，按照国外发展经验来看，当城市化达到80%时，商业地产就会逐渐走向成熟。但目前我国房地产发展不平衡，因此未来之路还不太好说，即便是像北、上、广这样的一线城市，想要达到美国等先进国家的水平，至少也需要二三十年时间。
关键词：商业地产
形成良性循环至少8年
【经典语录】
一个商业项目运营，最需要钱的时候往往是商场做旺起来的前八年，而对于刚从住宅开发商转向商业地产做运营商的企业而言，这种资金周转压力是非常大的。
●记者：就目前国内的商业地产而言，不少地产商都将商铺销售或者租售结合，您如何看待这种模式？
●朱凌波：商业地产模式应以持有为主，但目前国内不少商业地产商都将商铺销售，或租售结合，其实这并非开发商所愿。
众所周知，商业地产运营及资金需求和住宅开发大有区别，其产业链长，培育周期长，一般一个大型的商业地产项目，从建设到培育形成良性循环需要8至10年，但是商业地产投资商从银行手上往往只能拿到三年左右的短期贷款，无论是资金总量和资金时限都远远不够。
一个商业项目运营，最需要钱的时候往往是商场做旺起来的前八年，而对于刚从住宅开发商转向商业地产做运营商的企业而言，这种资金周转压力是非常大的。如此一来，由于资金短缺，小企业上不了市，做信托也没办法，借的资金利息也高，就只能通过销售回笼资金。
