“厨师不看菜谱改看兵法了，那就更厉害了。”7月16日，万达集团上半年工作会上，董事长王健林对6个项目软件获国家知识产权证书提出褒奖。他的这番话，也正是对万达激进转型的最好注解。
数据显示，万达上半年收入562.1亿元，与去年同期618.2亿元相比下降9%，这是万达收入历史上第一次同比减少。 其中，商业地产收入494.6亿元，同比减少14%。
在外界看来，万达一直引以骄傲的“万达速度”慢了下来。不过，万达集团总裁助理刘明胜在接受本报采访时表示，“这是万达根据形势采取的先抑后扬战略，在计划和预期之内。另外，万达正积极寻求向文化、旅游产业转型。全年看，万达业绩将稳步增长，预计收入1400亿元。”
并购AMC、进军俄罗斯旅游业、筹备成立文化旅游城……上半年，万达主动放缓商业地产扩张步伐，在文化、旅游领域则动作频频。万达缘何加速转型？在传统房企纷纷转战商业地产之际，万达的反其道而为究竟是有意还是被迫？开始看兵法的王健林，是否真能用兵如神？
商业地产之考
按照万达公布的数据，上半年，商业地产公司收入494.6亿元，完成全年目标的50.1%，完成半年目标的127.6%，同比减少14%。商业地产公司上半年现金回款315亿元，同比减少31%。上半年新开工531.2万平方米，同比减少35%。
“业绩下滑，主要是上半年仅开业了1个万达广场，而去年同期2个万达广场开业。”刘明胜说，“作为一个千亿级企业，不可能每年都保持40%以上的增长速度，万达的增速只是逐步趋稳，不必大惊小怪。”
“年初本来计划全年开业18个万达广场，后来调整为17个，上半年开业1个，下半年预计开16个。”一位万达集团内部人士亦告诉记者，按照商业周期规律，万达广场多数集中在“国庆”、“春节”前后开业。
尽管万达上半年收入同比减少在预期之内，但在外界看来，也与其“快进快出”的商业模式遭遇瓶颈有关，万达是有意放缓商业地产的扩张步伐。
正略钧策管理咨询顾问赵丽燕认为，万达新开工面积减少与拿地节奏有关。在宏观调控大背景下，万达依照在城市副中心低价拿地的策略，已越来越难找到符合要求的土地。由于可供销售房产的存量没有大幅增加，导致上半年万达商业地产销售额同比减少。
“万达商业地产主要是住宅依赖型和销售依赖型，在调控形势下，万达业绩肯定受影响。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示，“另外，万达经过几年的快速发展，在规模上已基本铺开，下一步将逐渐由规模转向质量，放缓扩张速度也是其合理的选择。”
在盛富资本和协纵国际总裁黄立冲看来，虽然万达有较强的政府资源，但较低的租金回报率是其发展中的一个障碍。另外，随着越来越多的房企涌向商业地产，未来商业地产将面临“血的洗礼”。
关于万达商业地产租金回报水平，万达方面反复强调其近几年租金回报在逐步增长。在2011年3月的一次商业地产论坛上，王健林曾公开表示，“万达商业地产租金并不比业内平均水平低。”
“尽管万达的租金处于行业平均水平之上，但与恒隆、大悦城等相比仍有差距。”王永平表示，“万达扩张速度快，但其运营、管理并不出色。万达在商业地产领域的位置跟零售业的"沃尔玛"状况比较像。知名度高，规模最大，但业绩并非最好”。
赵丽燕认为，与成熟的商业地产公司（新鸿基、凯德商用、新世界等）在中国的经营相比，万达的累计经营面积已超过任何一家公司，但其租金收入和占总收入的比例却远低于这些第一梯队的公司。“对比成熟的商业地产公司或多或少地借助资本市场来取得发展资金，万达在资本市场的借力明显不足。”
在万达商业地产租金部分还没有完全培养起来之前，万达的资金来源主要靠银行贷款和销售回款。不过，目前来看，销售回款和银行贷款两个主要融资渠道已被用到极致了。“万达需要股权融资方式，不能光靠贷款。而其几百万平方米的持有型物业价值，只有通过上市才能释放。”一位投行人士表示。
然而，万达的上市之路阴差阳错、一波三折。
令王健林心焦的不仅是急欲进军资本市场而不得，国内商业地产整体形势的不景气亦让他担忧。
在上半年工作会上，王健林坦言，“中国的经济困局已反映到消费环节。一是消费人次下滑。以前每年每个广场的人流同比增长两位数，但今年跌至个位数，增长缓慢；二是客单价下降。无论超市、百货，还是服装、餐饮，客单价同比都在降；三是商家减少开店。过去超市、快时尚品牌开店是来者不拒，给多少店开多少店，但今年商家的开店计划大幅度减少。”
