海岸城二楼“铺王”招租。 深圳商报记者 陈相明 摄
美食每客网络蛋糕店工作人员正准备配送蛋糕。 深圳商报记者 陈相明 摄
在深圳南山海岸城人流量最大的二楼步行街，不少黄金位置的铺位却在招租，或者换了商家正在装修。由于近期陆续有商铺租约到期，租金从4年前的200~500元/平方米/月，现在飙升到500~1500元/平方米/月，很多商家难以承受高租金，纷纷撤走。
不仅仅是海岸城，近期，深圳成熟商圈的商铺涨势惊人，一旦换租客再签约，涨租幅度普遍可达20%~30%。另受累于电子商务的冲击和人工、原材料成本上升，实体门店利润不断压缩，商铺经营者只能苦苦支撑。
现象
海岸城商圈租金最高涨三倍
深圳乐凯撒比萨老板陈宁在海岸城有店铺，尽管他的铺租约很长，暂时没有涨租的困扰，但他留意到，旁边几步之遥的黄金铺位租金已经飞涨。
“保利A区御蝶坊和牛厨租约到期，现在放租价每平方米1500元 20万进场费；海岸城东座85度C租约到期，租金翻3倍。深圳湾大街正街铺位进入千元租金时代，拐角铺进入1500元时代。开店的同学悲催了，在保利有物业的哥爽歪歪了。”陈宁在微博上感慨。
随着海岸城商圈的成熟，以及近几年商铺投资热推升了价格，租约到期后房东为了提高投资回报率，纷纷涨租，最高涨3倍。中原地产商铺部营业总监肖霄介绍说，保利文化广场的商铺大部分租约始于2008年，而一般商铺租约时间是3~5年，今年下半年将迎来“解约潮”。比如，人流最多的二楼步行街，年底前就将有5家租约到期。
“现在到了海岸城商圈一线铺位大品牌进驻的阶段了。诸如便利店等，利润偏低，已经无法支撑。”肖霄说。
记者了解到，海岸城二楼绝佳位置的休闲食品店牛厨，就是因为承受不了合同到期后，业主从500元涨到1500元/平方米/月的租金，搬到了位置较差的一楼。海岸城东座一家占据了好位置的旅行社店铺到期，房东从600元涨到1000多元，也换租给了卖手机的商家。
另外，新签的租赁合同里，都要附上“每年涨租10%”条款。“以前一般每年涨5%，而且从第三年开始涨；现在则是10%，第二年开始就要涨。”肖霄说。
根据美联物业全国研究中心的最新数据，今年7月深圳各区商铺租金南山和福田涨幅最高，同比涨20%，其次是宝安区15%和龙岗8%，罗湖为5%。其中，成熟商圈的租金涨幅更凶猛。美联物业在福田中心区兴业银行楼下的工商铺，合同到期后，房东从13万元涨至18万元/月，涨幅40%，美联物业最后只能腾挪位置。
原因
投资热、货币贬值令租金攀升
“这几年因为住宅限购，商铺投资很热，涨幅一直远大于租金涨幅，因此，租约到期后，房东都不可避免要涨租。”美联物业全国研究中心徐枫对深圳商报记者说。
深圳投资客Jacky在深圳和东莞开工厂经营实业，一直对CBD的豪宅投资情有独钟，但住宅限购后，已经有多套房产的Jacky只能转而投资商用物业。“前几年写字楼的价格和住宅倒挂，现在上述两者的价格已经持平，所以我现在收缩战线，只专注商铺投资了。”Jacky最近在福田福华路投资了一个商铺，总价880万，每月租金3.5万元，回报率接近5%。
而最令Jacky有成就感的，则是2001年在厦门投资的一个铺，11年过去了，租金也从最初的8000元/月，2007年的1.5万元/月，涨到了现在3万元/月，每次租约到期，都是翻倍增长。对于商铺租金的上涨，Jacky认为，并非房东胡乱定价，而是人民币贬值的结果。
“在东莞的公司，五年前每月1200多元就能招到工人，现在则是2500元，劳动力成本翻番。再看菜价，也是几年前的数倍。商铺价格不断攀升，几年租约到期，租金怎么可能不涨？”
Jacky表示，他从来不担心租金上涨过猛会吓跑商家。“物竞天择。只要有人流，肯定会有人租。”不过，在挑选租客方面，Jacky还是更喜欢将商铺租给对租金不敏感的商家，例如，一家齿科诊所和小额信贷公司，同时想租Jacky在福华路的铺位，最后Jacky选择了小额信贷公司，因为该小额信贷公司的资金背景比较雄厚。
