自房地产宏观调控以来，开发商在融资渠道和融资平台的开拓方面，一直都在不遗余力地创新融资模式。而在香港IPO或购买上市壳就成为不少内地房企拓宽融资渠道、增强发展潜力、进行国际化战略的重要选择。
7月19日，金地集团宣布，旗下海外公司金地国际控股有限公司拟发行12 亿元人民币三年期无抵押优先级债券。且据最新消息，该次发行的债券已于7月26 日资金到账起息。这成为了国内A 股上市房企海外发债的首个成功案例。
国内控制资产国外发债不需审批
据悉，此款债券是通过金地国际控股有限公司发行的。根据香港公司注册处的资料，金地国际成立于2011年11月29日，为辉煌商务有限公司全资子公司，而辉煌商务则是金地集团全资子公司。伴随此次债券发行，辉煌商务作为金地集团海外融资平台的身份也首度曝光。
穆迪的评级报告显示，辉煌商务于1995 年在香港成立，最初是香港一家销售办事处，向海外客户销售金地的房地产项目，其后负责金地部分国内房地产项目，更重要的是，在海外市场扮演融资平台的角色。
辉煌商务是金地集团一家“具有高度战略意义的”子公司。目前辉煌商务已进入内地5 个城市，包括东莞、佛山、杭州、大连和沈阳等。且据此前消息披露，辉煌商务有土地储备的建筑面积约为290 万平方米，年度签约销售约为30 亿元。
去年6 月30 日，金地集团曾公告称，辉煌商务拟以8.36 亿元收购华人置业旗下上市公司至祥置业61.96%股权。外界普遍解读金地集团此举是有意买壳登陆香港资本市场。虽然买壳最终以失败告终，但金地集团对海外融资的渴望已经有所显露。
此外，从理论上讲，企业发债是市场行为。无论是发行、评级还是认购，都有一整套成熟的国际规范，因此并不需要出台相关管理办法。但与之不同的是，由于境内资本管制的存在，需要对海外发债的审批和登记等规则进行规范，并对海外人民币回流做出制度性安排。
对此，金地集团相关人表示，由于此次发债是在不需要集团母公司提供担保的条件下完成的，所以并不经过国家相关部门的审批和登记等程序，使得这种融资模式管理和运作效率更高。有分析人士认为，通过此次在香港市场的顺利发债，将进一步巩固辉煌商务作为金地集团海外融资平台的地位。
由“A+H”双平台转向融资创新模式
在不少分析人士看来，海外发债所需时间相当长，且不确定性很强。虽然股权融资比较简单，也比较快，成本也较低，但如果在香港不拥有上市平台，企业就只能选择发债一种形式，而无法进行股权融资、增发等其他方式。
因而，在香港IPO或购买上市壳成为不少内地房企拓宽融资渠道、增强发展潜力、进行国际化战略的重要选择。
据资料显示，5月中旬，万科集团收购南联地产控股有限公司，招商地产收购东力控股，意欲借壳拓展海外融资渠道。随后，包括华润置地、远洋地产以及SOHO 中国等房企大鳄，也加大了海外融资力度。
“这些公司无非也是想同时拥有A 股和H 股两个融资平台，这也使得赴港买壳融资成为趋势。”联合证券分析师表示。
但通过本次金地海外子公司发债模式，金地一方面实现了在不拥有境外上市平台时，实现了成功发债，而且为超额认购；另一方面，也探索出在海外公司拥有资产的条件下实现了低成本融资模式，因此，可以称之为一次近乎完美的资本运作。
据了解，金地此次发债，原本计划目标为10 亿元人民币，集团对此次发债的内部定位仅是进行一次创新性国际化融资的尝试，但无意间却成就了国内A 股上市房企海外发债的首个成功案例。金地此次发债获得了4.7 倍的超额认购，即共接到47 亿元人民币的超额认购，获得了高达111 家高端投资者的追捧，最终金地集团管理层才决定本次发行12亿元人民币。
此外，更令业界没想到的是，就在7 月18 日金地集团管理层在香港、新加坡进行非交易路演期间，国内A 股地产板块大跌，金地集团一度跌停，但海外投资者的反应却是正面且积极的，基本没有受到A 股市场波动的影响，这就明显区别于H 股平台募股操作模式，从而使得传导风险相对弱化。
除了实现了融资模式的高效化、高认购、风险相对弱化的特点外，金地本次海外融资还获得了较高的信用评级。因为金地国际并未在港上市，所以此次金地海外债券属于私募债性质，由汇丰银行作为独家评级顾问、独家帐簿管理人、独家牵头经办人，由辉煌商务为其提供担保。两大评级机构穆迪和标准普尔分别对其做了信用评级。其中，穆迪首次给予金地Ba1 评级，展望稳定。标普给予金地“BB+”的长期企业信用评级，展望稳定。
