近日，雅居乐惠州白鹭湖项目被公开通报，当地政府指其存在“违法建设高尔夫球场、违规修建独栋别墅及违法征地”等问题，并称将成立工作小组对此核查。
惠州素有“广东的海南岛”之称，在大规模打造滨海旅游地产的行动中，类似雅居乐违规用地的事件并不鲜见。
违规行为屡禁不止
有“南中国最大的房地产休闲项目之一”之称的白鹭湖项目占地约1.6万亩，由雅居乐斥资50亿元打造。
对惠州市国土部门的通报，雅居乐向媒体回应称，该公司2006年从香港马里公司接手开发白鹭湖烂尾项目，高尔夫球场与独栋别墅根据前规划保留下来。但早在2008年，惠州白鹭湖公司就已经将高尔夫建设与经营从经营范围中剔除，目前只作为项目的景观配套。
雅居乐还表示出售独栋别墅是收购之前项目报批的，相关流程已走完，项目合法合规，2009年项目正式开售，有涉及独栋别墅的也是按照收购之前的规划修建。
事实上，在开盘的2008年，白鹭湖已被纳入了当地国土部门整治行动的“黑名单”。当国土部门要求其拆除高尔夫球场相关设施，将项目用地容积率由0.45提高至1.0，缴纳罚款并停止建设、进行整改。
雅居乐内部人士曾透露，当年确实曾被罚款100多万元左右。2006年接手烂尾项目，包括整修、收购价以及补交款项大约6.3亿元。
“缴纳罚款后，企业就等于获得了保护伞，销售可以继续进行。”一家知名房企惠州项目公司总经理向记者表示。
但雅居乐并没有对白鹭湖项目中的252亩高尔夫球场进行复绿。据白鹭湖销售中心的售楼员工介绍，“高尔夫一直是白鹭湖项目的品牌，与星级酒店配合，是整个项目开发主体的一部分。”
据《东方早报》获得的一份由惠城区国土局提供、落款日期为2012年4月10日的材料显示，白鹭湖项目涉嫌违法占地修建高尔夫球场“基本消除了高尔夫球场特征”，“整改措施也已落实到位”。
雅居乐的销售并没有因此受到影响。白鹭湖项目自2008年共建设、发售独栋别墅数百套。在8月初，推广白鹭湖项目新组团逸湖会时，雅居乐还公开强调纯别墅“东岸”170平米联排、230平米双拼，其中273平米独栋，均价15000元/平米。
可见，从2008年至今，这个涉嫌违规用地的项目被点名整治后一直处于监管的“空窗期”。
在惠州的旅游地产开发过程中，多家知名开发商也踩过类似的“地雷”，违法违建的乱象屡禁不止。
记者从高尔夫球界业内人士获悉，惠州拥有大大小小的高尔夫球场或高尔夫球练习场不下百个。其中，一些国际级高尔夫运动场所则是在国务院2004年下发《关于暂停新建高尔夫球场的通知》后的一两年内抢建完成，并以高尔夫球练习场为名对外营业。
其中，不乏一些以高尔夫为噱头的地产项目。“在惠州，以高尔夫球场捆绑包括独栋在内的别墅作为卖点的项目并不少。”合正东部湾项目知情人士指出，该项目的周边就拥有两个国际标准的高尔夫球场。
他举例，金融街的巽寮湾项目中，高尔夫部分已经顺利通过报建，目前正在建设。而合生创展投资的合生高尔夫庄园的卖点就是高尔夫球场和别墅，拥有近百万平米私家高尔夫球场。
“高尔夫部分是获得政府批准的，别墅是以‘低密度住宅’审批通过的，如果不合法他们不可能拿到预售证。”上述人士对记者说，合正东部湾的项目本来也希望做高尔夫项目，“但相关部门查得太紧，不敢冒这个风险，就没做。”
跨不过的土地槛
包括雅居乐、碧桂园、万科、合生创展、富力、中信在内的房企巨头早早地在惠州扎堆，投资数十亿至数百亿启动滨海造城计划，总建设规模超过上亿平米。然而，不论是高尔夫球场、别墅还是征地问题，多数房企一直被土地问题缠绕，而复杂的土地历史遗留问题与惠州的土地开发盲点便是要害之处。
在白鹭湖风波中，惠州市政府指出白鹭湖涉嫌“化整为零”获批林地4806亩，称香港马里公司在2004年前取得了3000亩不连续地块的林地使用权，雅居乐接手后，按照开发需要分年度、分项目又取得了1800亩的林地使用权，违反“一项工程作用林地，应一次性提出用地申请，不得化整为零”的相关规定。
雅居乐对此回应，土地是通过合法程序从政府处打包出让所得，并不存在征地违规的问题。
有惠州开发商表示，多家房企进驻惠州开发的项目所占土地面积十分巨大，其中不乏大面积的林地和耕地，“如果一同向上申报，几乎不可能申报成功。分批次、分项目从政府那里拿地，先开发再逐步批地，是当地解决问题的行规，现在仍有房企采用这种方式。”
记者从惠州市国土部门的官方网站查询得知，合生创展在惠州的合生高尔夫庄园项目正处于分期开发中，早期单位已于8月开盘，但该项目的负责公司惠州市亚派房地产有限公司在2011年12月才竞得该项目的多宗地块。
此外，记者从当地国土部门获悉，一些企业和个人在1992年和1993年时通过协议等方式从当地村委会手上征得大量地块，由省政府审批通过由农用地转为建设用地。
一位不愿透露姓名的人士称，企业当时买土地很简单，其中有些是合法的，有些是不合法的。后来，政府从私人老板手中收回土地，进行招拍挂，找知名开发商投资开发旅游地产。如今，政府将当年统一征得的土地再分开进行开发，各种隐藏的问题就开始浮出水面。
在采访中，面对违建别墅、高尔夫球场等问题，当地国土部门回应道，“国土部门只控制容积率，只要不超过容积率建别墅是合理的”，并称“申请用地和规划以及后续用地方式由规划部门负责，国土部门只负责没有申请的用地。建多少、建什么都是规划部门来管”、“土地是县里供地，规划市里做”。
