据报道,本轮房地产调控,传统的住宅开发模式成为“重灾区”,而商业地产则被更多开发商看做“避风港”。从万科、保利这样的地产龙头,到地区型中小开发商,向商业地产转型或者增加商业地产业务比例成为一时风潮。
不过业内人士指出,住宅房企跟风转型商业地产,也许并没有看上去那么好。一是选址、运营等开发经验和人才储备要求与开发住宅有很大不同;二是选择散售还是持有模式各有利弊。“散售回笼资金快,但后期运营难度极大,项目很可能做死;持有出租对企业运营提出高要求同时,资金回笼较慢,试图依靠开发商业地产快速改善业绩的房企意愿落空。”业内人士表示。与此同时,从今年上半年商业地产的成交量来看,调控对商业地产的影响同样明显。
价格高涨
据天津中原投资顾问部统计,2011年天津商业市场新增供应量达133.82万平方米,与2010年相比增加了一倍。而2012年上半年商业市场新增供应量为55.94万平方米,仅为2011年的4成。“虽然与2011年相比2012年上半年商业新增供应量有所减少,但是相对于下滑更加明显的成交量,市场新增供应仍然位于高位,供过于求的现象依然明显。”中原地产(天津)投资顾问部投资分析主管陈晰对新金融记者表示。
2012年1-6月,天津新建商铺成交面积为31.21万平方米,同比下降6.5%,远低于同期在售的70.38万平方米,市场处于震荡调整期。与2011年相比,房地产投资环境进一步恶化,在住宅挤出效应有限的情况下,2012年上半年天津新建商铺市场成交相对低迷,仅在6月份成交放量,月成交13.01万平方米,达到近一年的峰值。而刚刚过去的7月,天津商业地产市场共有18个项目新增入市,新增面积11.6万平方米,成交63845.38平方米,供过于求的程度进一步加深。
合富辉煌天津公司商业部项目总监兰旭认为,造成天津商业地产今年上半年成交量下滑的原因,一是在调控大势下,商业地产同样无法幸免,二是已经攀升到较高的销售价格,使得租金回报率较低。“在2010年年底至2011年上半年,房地产调控政策由于重点打击住宅投资行为,使得不少投资资金流向商业地产,对商业地产是利好。但是从2011年下半年开始,由于信贷明显收紧,且楼市预期趋冷,商业地产投资行为同样受到影响。特别是经过2011年一年的快速上涨,目前商业地产,包括商铺和写字楼的价格都趋于高位,目前天津商业地产的年平均回报率只有3%-5%,甚至更低。”兰旭对新金融记者表示。
据统计,2012年1-6月,天津新建商铺成交均价为15923元/平方米,同比增长6.9%。2012年5-6月,市场成交回暖,成交均价由年初的13000元/平方米,升至18500元/平方米,再次达到历史高点。而天津市内六区商业物业成交均价22728元/平方米,也较去年提高约10%。“内环区域的不少商铺甚至能达到5-7万元/平方米,有投资价值的商铺总价基本上都在1000万元以上,可以说去年价格的快速上涨,也把商铺的投资门槛抬高了不少。”兰旭表示。
散售之殇
而作为近年来国内商业地产发展最为快速的城市,天津不少商业地产项目面临着同质化严重和供大于求局面。“之前不少散售项目,开发商大都采取一卖了之的方式。由于后期对业主购买后经营业态的管理和运营跟不上,造成当前定位混乱,管理无序的现状,使得一些地处黄金地段的项目运营现状也并不理想。”业内人士表示。
而近日一直以商用物业散售模式著称的SOHO中国宣布向大规模自持转型的发展战略,也引发对商业地产散售模式新的思考。SOHO中国公司董事长潘石屹在8月17日下午的媒体电话会议中表示,SOHO中国将告别以往的散售模式,从“开发-销售”转向“开发-自持”,未来将在北京和上海持有最有价值的办公楼和商业物业150万平方米。预计3年后租金收入将成为公司盈利的主要来源,5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元,而销售收入将逐渐成为辅助收入。
“这是SOHO中国在适应调控和商业地产现状后的被动调整。”CRIC研究中心评论员孙田对记者表示,楼市宏观调控持续,SOHO中国的销售业绩受到较大影响,已经连续两年不能达到预定的销售目标。2011年,SOHO中国全年销售109亿元,远低于年初设立的230亿元目标,而2012年上半年仅完成合同销售额60亿元,占全年销售目标的26%。
“原来这种散售型的房地产为SOHO中国的快速完成资金积累和发展发挥过重大作用,但随着国家宏观调控政策,特别是土地增值税的影响,散售已经显得并不合算。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰公开表示,且之前由于散售造成的各种管理问题,导致的业主闹事和关店率、换手率高等问题,都成为促使其将发展重心转变为商业物业自持的原因。
孙田表示,SOHO中国的战略转型是值得肯定的,可以看做是企业从青年向壮年的成长,从初步的包装地产商向成熟的商业运营商转变,从依靠卖项目获取资金向提高租金占比实现长期回款转变。不过,由销售向持有运营转变,虽有诸多益处,但资金门槛和招商运营的技术门槛,将给转型企业带来较大挑战。