美东高层坦言：日韩潮流百货的定位，不适应农林下以老人、孩子为主的消费结构
“积分达3000分的美东会员从本月17-22日15时可到礼宾中心兑换礼品。凭美东会员卡可换领广百会员卡。”家住东山口的陈小姐，收到美东百货的“结业”短信后并不以为然。然而，在商业地产界，开业仅仅16个月的美东百货以落寞的背影离开，却有着几分悲剧色彩。
近一年营业额为1.5亿
8月16日下午，广百股份与美东百货物业的业主外海置业正式签订租赁合同，宣布广百百货正式进驻农林下商圈，也宣布美东百货正式谢幕。
一位从事商业地产十几年的资深人士表示，美东百货败走农林下，根本原因在于其经营模式。“美东百货是由开发商和经营团队合作，开发商出钱出力，占有绝对优势的股份，而经营团队作为智囊团，只有大概25%的股份。”这种合作模式会导致“开发商”思维的产生，一直以来开发商开发地产项目，都是生产、销售迅速回笼资金。相比之下，商业地产的回报太慢了，甚至在培育期还要不断输血。
“我们的股份肯定不止25%，但的确要少于开发商的占比。”美东百货经营团队的高层人士对记者坦言，他认为这种合作模式并非主要原因。按照商业地产培育期的一般规律来说，一个综合购物中心的培育期需要3年左右，一个百货的培育期需要3-5年。据知情人士透露，美东百货在近一年的营业额是1.5亿元，而该百货的年度营业额盈亏平衡点应该在2亿-3亿元。这距离美东股东们当初的预期有着相当的距离。
调整中途有股东要撤出
除了合作模式与竞争的因素，美东百货本身的定位也被质疑。“农林下商圈的王府井、东山百货以及东山雅轩的部分商业业态，都是以成熟消费业态为主，而美东百货日韩潮流百货的定位，与这里的消费业态并不吻合。”上述资深人士认为。
实际上，美东百货经营团队也已经意识到了这个问题。从今年上半年开始，美东百货开始从纯百货业态向生活中心调整，引入了屈臣氏、星巴克、仙踪林、许留山等休闲餐饮业态，到美东百货消费的人逐渐增多。只不过，在经济大环境整体低迷的情形下，美东百货的改变来得仍然缓慢。“美东百货的调整原计划到9月份结束，但中途有股东提出要撤出，因此才出现美东百货经营戛然而止。”上述高层人士表示。
该高层人士还坦言，美东百货的定位错误，主要是因为现在的农林下，对比3年前发生了很大的改变。“随着东部珠江新城、天河商圈的不断成熟，辐射力增大，交通便利的农林下，有部分消费力被东部分流。此外，现在的农林下区域的人口结构发生了大的变化，很多年轻人搬离了这个区域，剩下的都是老人、孩子，消费力结构也改变了。”
广百明日直接进驻美东
农林下商圈的现状，也引发了人们对美东接任者广百百货的关注。
广百集团董事长荀振英对外表示，广百此次将采取无缝对接的方式进驻农林下商圈。美东百货原有门店照常营业，许留山、星巴克等餐饮和吉之岛超市继续运营，广百于本月23日直接进驻，并在对品牌逐步调整后，计划于10月中旬正式以广百百货东山店的名义开业。
对于农林下商圈的变化，广百百货显然早已明了于心。荀振英认为，农林下路商圈虽然不是核心商圈，却是一个较成熟的区域商圈，且以30岁以上的消费群体居多。“但是这个商圈始终缺少家居生活、儿童设施等配套元素，消费者的家庭消费需求一直满足不了。”荀振英认为，这将为广百的发展留出空间。
据了解，美东百货原有的大部分员工留了下来，离开的只有原先经营团队的十几位中高层。这也许是美东百货的最好结局。
