如果说，SOHO中国前两次转型是基于潘张夫妇对市场形势的敏锐判断而抓住了大好腾飞的机会，那么，第三次转型却多少显得有些无奈。
低增长的预期
几年前，SOHO中国曾酝酿大幅增加自持物业比例，但由于散售情况实在太好，公司未能经得起诱惑。公司以往的散售客户均为大投资客户，多来自于鄂尔多斯、温州、山西等地的能源客户及其他实体经济老板。但这两年，这部分客群受到经济下滑的严重冲击。
誉翔安投资顾问公司合伙人王珂的客群也主要是大投资客户，他向记者表示，从去年开始，他们也感受到了强烈的冲击。“这部分人群要么被套牢，要么转为观望。”
尽管潘石屹曾在去年下半年开始试图通过网上卖房、代理准入等方式寻找突破，但依旧无法抵御大环境的冲击。股东以及投资者对SOHO中国散售模式的持续质疑、今年SOHO中国的业绩压力、土地增值税政策压制利润以及大型投资客户的萎缩，让潘石屹不得不思考公司的战略转型。
“我在国外转了两个月的时间，跟华尔街的谈、跟英国的谈。大量的数据、案例在告诉我们，中国将会转向低增长。”潘石屹说，“如果全中国的经济增长缓慢，那么北京、上海的增长速度要更低。但是，去年出乎意料的，北京经济增长不好，但写字楼的租金却整体上涨了60%，这是从来没有过的，以往都是上涨5%左右，这是极其反常的现象。”
潘石屹认为，现在中国的经济发展是由央企、国有企业带动，它们衍生出的各种上下游咨询环节，聚合效应产生的需求量非常大。前些年IT行业还有大量的需求，但这两年IT行业的扩展也很慢。
潘石屹介绍说，SOHO中国目前出租的办公楼中，有个即将交付的项目叫世纪广场SOHO，位于上海浦东，位置较偏。但据老潘透露，项目还没有交付，上海证券期货交易所就先租了一半，租金还挺高。“这样，其他与期货金融有关的公司就巴不得往里面挤。但我一个好朋友俞敏洪旗下的新东方，以前我们走到哪跟到哪，但这两年的发展却开始放缓。”
如果说，潘石屹前两次是主动转型，避开经济和政策的冲击，这一次，转型自持是SOHO不得已的选择。在经济危机的冲击下，此前全赖大投资客户完成的存货高周转模式，已难以持续。
员工规模或扩张10倍
据潘石屹预计，转型后，SOHO中国将拥有北京、上海 大量优质地段办公商业物业，还将是上海外滩上最大的业主。3年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，5年后，现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿元人民币。
然而，任何组织的转型，都不可避免地会带来阵痛。可预见的是，转型后的SOHO中国毛利率将下降。“预计租金成本回报率还能够维持在10%以上，这是毛利。” 潘石屹说。
潘石屹持有的这些商业物业，将主要集中在办公楼物业以及少量配套和体验性零售物业。潘石屹称，他决不会持有五星级饭店。据其测算，中国目前的五星级饭店基本是在做慈善，处于亏损或者半亏损状态。
潘石屹称，公司将坚守北京和上海。在他看来，北京和上海分别是中国的经济中心和权力中心。“在北京，碰到腐败或者有内幕的事情，一个微博可以将它搞黄，而在二三线城市，有可能把命丢掉也不知道是怎么回事。”
潘石屹举例说，“2009年年初，北京曾突然将个人购买的办公楼和商铺出租的综合税率一下提高到23%，而原来是收7%。我向北京市制定政策的部门提了一个提案，他们研究后，很快又将商业地产的综合税率调整为11%-13%。”潘石屹认为，这些在二三线都是不能实现的。
对于未来自持的资金风险控制，潘石屹称，公司已经做好了提高负债率的准备。如果负债率超过60%，SOHO中国将可能通过散售部分持有物业来维持平衡。另外，还将考虑与房地产基金合作，或者成立SOHO中国自己的基金。潘石屹称，选择股权合作的优点是，可以避开高额的土地增值税。
“未来三、四年时间里，我们主要力量会集中在转型，这是一个脱胎换骨的变化，包括公司内部组织机构调整，管理框架、激励机制的建立。习惯于建房子、销售房子的粗放经营方式，必须转向精细化管理。可能会淘汰一批人，招聘一批新人进来。”潘石屹称，SOHO中国目前是轻资产公司，转型后最主要的举动是招人，“可能会从目前的500多人扩招至3000-5000人。”
