在房地产调控之下，住宅市场投资受限，商业地产成为投资者的“宠儿”。近两年来商业地产价格飞涨，带动了商铺、写字楼租金节节攀高。本报记者近日调查商铺写字楼市场发现，皮具城的不少业主表达了转租店铺的想法，广州百脑汇二楼不少老租户已经搬走……而另一方面，最近两年广州商铺的售价至少涨了30%，以前商铺的投资回报率一般在6%~7%，但是如今普遍仅有4%~5%。
记者调查
商铺：商家“隐居”做熟客生意
“现在我们跟商场是三年一签约，每年租金固定上调6%。今年是租约的第三个年头，不知道铺租会不会再涨。”方小姐在解放北路中澳皮具城租了一个办公室，同时在白云世界皮具中心租了个不到十平方米的门面。方小姐表示，商铺租金近年来连番上涨，已从最初的五千元涨到现在上万元。
“现在成本上涨，铺租上升，销量却没有上升，生意真是越来越难做。”据方小姐介绍，皮具城的不少同行都面临着相同的困难，“很多老板萌生了放弃的念头。”
“现在2楼已经有大概三分之一的老租户搬走了。”昨日，在百脑汇五楼经营组装电脑的老板娘小晶向记者介绍，百脑汇的租金是一年一签，今年五楼的租金上调了20%。
“而一楼、二楼的客户不但要负担每个月数万元的租金，还要负担每年高达数十万元的广告费，很多老租户已经撑不下去了。”她透露，目前这部分租户不少已经改租附近的写字楼或者住宅，“隐居”起来做起熟客生意。
记者了解到，百脑汇今年租金涨幅在10%~30%不等。而据此前有媒体不完全统计，由于受到涨租影响，已有近70家商户离开百脑汇。记者在百脑汇2楼看到，确实有星星点点的空铺出现。
写字楼：下半年租金价格将趋稳
刘先生近期正在为他的新公司寻找办公地点。他发现有公司已经悄悄从珠江新城等地的写字楼搬出来，另寻他处。
刘先生告诉记者，现在珠江新城的普通写字楼每平方米的租金大约在130~150元之间，加上管理费，租金达到150~180元。以160元每平方米算，400平方米的一个中型公司，一个月租金开销就要6万多元。刘先生最终选择了农林下路的一个写字楼。由于业主急着放租，租价还在原来的基础上下调了10%。
满堂红发布的第二季度广州写字楼市场报告显示，2012年上半年广州的写字楼租金均价为118元/平方米，同比上升10.3%，但是，第二季度各区涨幅都普遍收窄。而目前广州写字楼整体空置率在20%左右，比去年的17%上升了3个百分点。
满堂红写字楼部市场分析师曾平连介绍说，下半年写字楼租赁市场的需求将整体放缓，租金价格将趋于平稳，珠江新城租金会有下跌的可能，而体育中心与越秀区的租金将相对稳定。
原因：投资客追高商铺售价
一方面，零售业主在感叹租金昂贵；另一方面，商铺业主却在埋怨投资回报率下降。满堂红商铺部高级经理郭海波告诉记者，在住宅限购之前，广州商铺的投资回报率一般在6%~7%，但是如今普遍仅有4%~5%。
为何会出现这种状况？原因就是商铺售价高了。记者了解到，近五年以来，广州商铺的售价至少涨了70%~80%。“最近两年商铺的售价至少涨了30%，特别是500万元以内的商铺，涨价特别快。”郭海波说。
广东流通业商会执行会长黄文杰表示，住宅限购之后，资金量大的投资客投入商业地产开发，而资金量小的投资者就进入商铺市场，促使商业地产价格上涨。回报预期自然促使商铺租金提升。“比如，以前的售价不过1万元/平方米，但是现在的售价已经到了5万元/平方米，同样是5%的回报率，租金要涨不少。”
不过，记者了解到，由于一般商铺都是带租约出售的，所以商铺短时间内的租金上涨并不明显。但是当租约期满的时候，新业主都有租金上涨的冲动。“不过如果短时间内难以找到其他租客，商铺空置对业主并不利。”郭海波表示。
影响：商业地产发展推动零售业转型
广东流通业商会执行会长黄文杰告诉记者，以前，零售业租金的计提比例大约是营业额的2%~3%，如今已经达到5%~6%。在广州市老城区以前超市的月租金一般在20~30元/平方米，百货在40元/平方米左右，但是现在超市的月租金已经到了60~80元/平方米，百货更是到了60~100元/平方米。三年间租金涨幅高达50％，加之人工成本约有30％的涨幅，超市等零售业的利润空间越来越小。
而对于小商家来说，铺租成本占其成本的比例一般在20%左右。“该比例如果达到25%甚至更高，小商家就不得不走人了。” 满堂红商铺部高级经理郭海波告诉记者，以一个月营业额10万元的小店为例，能承受的租金一般是2万元/月。
广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，目前来说，租金成了主要的盈利模式，不少物业从一开建就是为了出租盈利，或者收购装修之后也是用来收租，租金吞噬零售业利润已经成为全国性的、普遍性的现象。
“但也要看到积极的一面。”黄文杰向记者表示，商业地产的发展正在推动零售业的转型，这也是行业优胜劣汰、自我更新的机会。一些管理能力强的企业可以借机更好地提升自己，而一些无法应对的企业只能被逐步淘汰。
