“调整”和“转型”是近一年来SOHO中国传递给外界的最主要的声音。距离上次声称“不再倒腾烂尾楼”、“调整销售制度”不过半年，SOHO中国近日又宣布将“告别散售转向自持”。
“转型后，SOHO中国将拥有北京、上海大量优质地段办公商业物业，还将是上海外滩上最大的业主，三年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，五年后，现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿人民币。”SOHO中国董事长潘石屹8月16日称。
但投资者似乎不再买账。消息宣布以来，SOHO中国股价三天内跌去约12%，即便在潘石屹夫妇宣布已回购近1亿港币并将继续回购股票后，很多投资者仍在看空。
财经评论人吴其伦对SOHO中国的“转型”不以为然。他对记者表示，潘石屹扬言转型自持，最大的可能是为了炒作。
争议转型
对于转型原因，SOHO中国的官方解释是，从公司的长远价值来看，适时向自持转型，不但物业增值可以给公司带来不可小视的价值，稳定的租金收入也将为公司长期发展奠定基础。SOHO引用地产咨询服务公司世邦魏理仕的报告称，过去18个月，SOHO主要办公楼租金的上涨幅度超过了70%，成本回报率超过14%。
不少业内人士表示看好，认为自持物业是商业地产发展的趋势所在。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰日前撰文指出，在国际上，商业物业大多是只租不售的，持有经营也是国际上的通行做法。他认为SOHO中国转向自持会给投资者和经营者带来好处。
但是更多的人在质疑。吴其伦认为，无论从资金、人才、资源储备等各方面看，SOHO目前都不具备自持项目的条件。
“从近几年SOHO的重营销、次产品、轻推广的经营模式来看，在潘石屹的战略规划中，销售获利是其主要赢利模式，目前，在缺少任何铺垫的情况下，突然公布重大战略，令人费解。”吴其伦表示，长期持有商业项目，需要足够的财力支撑，加之SOHO产品本身就不太好租，因此他不看好。
最大的质疑来自投资者。转型消息公布后，本就表现疲弱的SOHO中国股价应声向下，连续三日大幅下跌。截至8月24日收盘，该公司股价为5.20港元，远低于2007年上市时8.30港元的招股价。
盛富资本和协纵国际总裁黄立冲日前表示：“不仅是近一两年，若按照这种模式转型，未来几年内SOHO中国的利润率和股东回报率都会下滑比较大。”在黄立冲看来，写字楼和商业物业的净租金回报率一般在2%～3%，现在的房地产形势，并不支撑这种自持占比过高的模式。
交银国际目前对SOHO中国做出“沽出”评级，称“转型为租赁商并非易事，鉴于售房收入的流失超出租金收入的增幅，我们下调2012-2014年盈利预测16-23%。我们把资产净值下调5%”。
进退两难
事实上，无论SOHO中国此次转型是否足够有“诚意”，其必须转型已是不争的事实。
在大肆宣扬“转型”的背后，SOHO中国出炉了一份并不亮丽的半年报。中期业绩的营业收入为人民币12.22亿元，同比下降54%；核心利润为人民币6.13 亿元，同比下降65%；合约销售额为人民币60亿元，同比减少27%。
此60亿元的销售额仅占潘石屹年初宣布的230亿元销售额的26%。潘石屹为此也及时调低了公司年度销售目标为130亿元。SOHO中国称销售放缓及净利下降是由于期间没有新完工项目以及较少的投资物业评估。
一直以来，SOHO中国以业绩不稳定著称，这由其散售的商业模式所致。在2007年的招股说明书中，SOHO中国在风险因素的阐述中就说明：“由于我们主要致力于发展及销售大型商业物业，我们的大部分收益为经常性收益，而我们不同时期的经营业绩或会出现较大波动。”
过去几年，SOHO中国以大肆收购烂尾楼控制成本，以品牌成功的惯性高价转卖，以散售模式迅速回笼资金，造就高速增长的业绩。2007年SOHO中国上市后销售额取得高速增长，2008年、2009年与2010年销售额分别同比增长92%、77%和82%。高峰时期的2010年SOHO中国创造了高达238亿元的销售额。
不过，2011年楼市调控令SOHO中国的销售遭遇滑铁卢，营销体系出现动荡，甚至于2011年底闹出“欠薪门”事件。整个2011年SOHO中国仅销售109亿元，与年初230亿元销售目标相去甚远。
全经联研究院副院长陈宝存对记者表示，SOHO中国这两年在北京拿地越来越困难，加上北京、上海可供收购的黄金地段项目也越来越少，其扩张已严重受限，因此其无奈转型自持或也是个出路。
陈宝存透露，前两年潘石屹一直对广渠路15号地块以及CBD中服地块有强烈拿地欲望，但最后皆失手，败于央企和金融类公司。“SOHO肯定想扩张但难度很大，土地市场对民营开发公司不利，当然SOHO的产品也不是很让北京市政府满意，其未对CBD整体发展做出太大贡献。”
“问题的核心不在于地块及可售项目，而是SOHO产品的本身，SOHO产品其定位应该是居家办公，可几乎没有一个买SOHO的是居家办公的，而是大投资客，这就严重偏离了产品定位，这样的模式注定是难以长久的。” 吴其伦对记者说。
有分析人士指出，SOHO中国或面临进退两难的尴尬境地。进（继续散售）则经受业绩波动，退（转向自持）则面临短期业绩下滑。无论哪种，都不利于其股价表现。
