SOHO中国董事长潘石屹称，煤老板、钢铁老板都没钱了，“原来的整个销售基础发生了变化”。
8月22日，SOHO中国有限公司(SOHO中国)董事长潘石屹很忙：早上从北京坐飞机赶到上海，上午约见郭广昌；中午和上海公司的管理层聊转型；下午和国际五大代理行的高管碰面，切磋转型的看法。早报记者当天下午5时赶到位于世纪大道的SOHO世纪广场时，潘石屹刚刚结束与五大行的碰面。
在潘石屹眼中，SOHO世纪广场是SOHO中国在上海的第一个真正意义上的产品。指着样板间绿色森林图样的地毯和白色的榻榻米，潘石屹说，“东海广场我们买进去已经装修好了。这个项目里面我们重新动过。”
此前的8月16日，SOHO中国刚刚宣布告别散售模式，向大规模自持转型。
SOHO世纪广场同样面临转售为租。对此，潘石屹称，“(SOHO世纪广场)已经预租一半给上海期货交易所。”
这场外界看似突如其来的转型，据潘石屹说，已筹划了“半年”。
“股民看好原来的销售模式，转型了就是另外一个模式，最大的冲击就是抛股票，也有人做空。张欣在新加坡跟投资人接触，也得到认可。”潘石屹说这番话前后——8月16日至8月25日，SOHO中国股价跌逾10%。
一种比较普遍的市场观点认为，散售模式，并不是商业地产长远之道，自持模式更符合国际投资者的偏好。SOHO中国的上述股价表现，无疑是反常的。
四面楚歌
凭借业界称道的销售团队，散售一度是SOHO中国引以为豪的运作模式。
“(这个)商业模式确实不错，为公司创造了很多钱，负债率20%，150亿元现金，未来还有100亿元的销售回款。”潘石屹引用一连串数据，阐述散售所带来的高周转。
“但到今天，这个商业模式(已)是个落后的模式，我们四面楚歌。”潘石屹说。
首要的压力来自地方政府。“你到北京、上海拿地，出让条件里面就说这不许散售，要持有。全中国散售就我们一家，这个理念，政府不欢迎。”潘石屹说。
税费高，也令潘石屹颇为苦恼，他举例称，“赚了10块，要交给政府6块。”
“原来的整个销售基础(也)发生了变化。”潘石屹说，“煤老板、钢铁老板都没钱了，再不转型就有问题了。”
问题已在中报中有所体现。8月16日，在宣布告别散售模式的同时，SOHO中国公布了2012年中期业绩：上半年其实现营业收入12.22亿元，比去年上半年下降约54%；净利润为6.13亿元，比去年上半年下降约65%；毛利率约为48%。在外界眼中，这是一份业绩起伏过大的成绩单，难令投资人满意。
资金账本
对SOHO中国的这场转型，业内人士比较一致的看法是，选择在这个时机转型，必须要有资金支持。
SOHO中国称，现在手握150亿元的现金，以及未来100亿元的销售回款。
“2012年的利润是去年我们销售银河SOHO的钱，只要我们11月份把项目交付使用，销售收入和利润去年就可以算出来。去年定下(2012年)230亿元销售目标的时候，还没想着转型。明年的利润是今年销售望京SOHO的两幢楼，还有SOHO中山广场。望京的利润率很高。”潘石屹说。
“明年的盈利也差不多定了，到了后年租金会陆续上来。再就是负债在未来会提高一些。如果是提高的话，还可以拿出来五六十亿的资金。有好的市场机会不要错过。”潘石屹的算盘打得很好：其未来在北京和上海持有办公楼和商业物业150万平方米，预计3年后租金收入将成为主要盈利来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元。
SOHO中国总裁阎岩说，“(由租转售的)交接期大概是两年。到销售额真的低的时候，租金又上来了。也并不是说未来一定全部持有，比如说有基金感兴趣收购整幢楼，有不错的溢价，可以卖。”
