除了出售金融资产做靓业绩,合生创展现有管理团队仍旧未能展示出新的技艺来扭转公司业绩下滑的颓势。
该公司28日披露的中期业绩报告显示,上半年实现营业额51.23亿港元,较上年同期增长6%;股东应占利润26.31亿港元,同比大幅增长2倍多;但扣除物业重估以及出售金融资产收益后,核心净利润仅为8.21亿港元,较上年同期下降18%。
这已经是该公司继2011年上半年以来,连续第三个半年出现业绩倒退。虽然宏观调控对房地产企业的盈利冲击仍未消除,但无论在同行中进行横向比较,还是公司自身的纵向比较,合生创展如今出现的盈利持续下滑现象,都显得颇为罕见。
存货囤积之谜
今年上半年,合生凭借多次出让金隅股份的股票套现17.3亿港元,一举使得公司净利润猛增2倍多至26.31亿港元,但如果扣除这笔非经常性损益,公司的主营净利润仍旧下滑了18%。
数据显示,合生创展净利润在2010年达到59亿港元的峰值后,在2011年开始大幅滑坡,2011年中期录得10亿港元净利润,2011年全年录得14.3亿港元,回到公司2006年的盈利水平。
对此,一家国际投资机构的分析人士颇为不解,质疑公司不够透明,多年来不断举债,资产包也不断扩大,但业绩和销售始终没能跟上资产和债务增长步伐。
事实上,今年初,该集团董事局副主席张懿满怀信心地宣布公司今年销售150亿时,其底牌在于公司拥有超过四五百亿的可售资源,只要这些资源推向市场,完成任务并不算难。
但半年过去后,合生账面上的可售资源(可供出售之发展中物业和可供出售之已落成物业)有增无减,高达约630亿港元。公司上半年58.2亿的销售额,仅相当于可售货量的约十分之一。更值得提及的是,上半年公司销售均价逆势上涨,同比上升11%至每平方米人民币16263元,远高于同行平均水平。
有数据显示,同期大多数房地产企业平均销售均价下降10%左右。合生创展销售均价不降反升,除了受到产品结构影响外,更暴露出其销售节奏的把握不足。
张懿在昨日举行的业绩发布会上也坦陈,年初确定的任务有难度,已将目标下调到120亿~150亿之间。
那么,为何在其他地产公司都争相去存货的时候,合生积压大量货源却不急于销售,该公司高管未给出回复。
但有消息显示,近年来公司内部高管资源流失严重,公司内部管理元气大伤,设计、施工、销售等领域的人才匮乏,导致许多项目进展缓慢,影响了企业的正常运转。
有知情人士透露,随着公司原执行董事薛虎的离职,与其私交甚好的天津地区总经理以及副总经理杨晓伟、陈维明相继离开合生,此二人均为天津房地产业界知名人士。
28日的业绩说明会上,张懿表示,在新的行政总裁人员未确定之前,暂时由他代替履行相关责任,而公司的日常事务则由他本人加上另一董事局副主席朱桔榕、执行董事廖若清三人共同决定。
张懿和朱桔榕加盟合生时间不长,前者此前未有房地产开发经验,后者年方二十二岁,是合生创展创始人朱孟依的女儿,为人民大学在读本科生。三人决策团队中仅廖若清拥有相当的地产开发经验。
朱桔榕也表示,自己目前主要跟着公司的高层学习,预计这个阶段会持续几年。
资金压力未解
存货的积压,无疑占用了合生创展大量现金,而其财务成本也在不断被推高,由此引发了另一围绕在合生创展身上的质疑——紧绷的资金链条。
数据显示,2012年上半年,该公司资本化前的利息开支总额高达14.6亿港元,较上年同期上涨了42%,集团平均借贷利率为8.3%。利息支出背后,是公司高达285亿的庞大有息负债。
尽管经过上半年偿还部分债务,公司上半年的负债比率水平有所下降,由去年底的72%下降至62%,但截至期末的流动负债仍然高达163亿港元,远高于同期57亿港元的现金及现金等价物。
据悉,公司今年下半年将有相当部分债务需要偿还,其中包括3.5亿美元优先票据。对此,张懿表示将通过加速销售、新债替换旧债等方式来筹集资金。
不过,机构对此并不看好。有出席28日业绩说明会的机构人士表示,合生创展在上半年就试图发行债券,但却没能成功卖出。“按照公司目前的状况,债券利率恐怕要达到15%才有人买,但要到这个利率水平,公司又不愿意发行。”一位人士如此评论。
不过,多数机构表示合生在短期内还不会出现违约,下半年的到期有限票据应该能够偿还。但有人士担忧:未来两年公司的经营状况如果仍旧无法改善,以后是否会出现违约便很难预计了。