同过去十年相比，房地产行业的政策环境、产业环境已经发生了显著的变化，最初野蛮式生长的时代已然结束，如何在接下来的竞争中生存、找到自己独特的发展模式，是每个企业都需要考虑的问题。“未来，地价上涨的幅度远远大于房价，规模扩张必将带来堆积如山的存货和借贷，高周转之下土地储备的重置成本，将持续高于企业的利润积累。”合生创展副主席张懿表示。
合生创展近年来销售业绩增长缓慢，遭到业界质疑。但在合生创展看来，放弃在销售额排行榜上的追求，转而追求附加价值和优质资产驱动，这正是其策略，即以依靠核心项目长期开发、获得土地增值的“港式活法”。
港式活法
今年7月，易居中国向企业客户发出一份《2012中国房地产分析预判及行业思考》的内部报告。该报告总结出企业在新的发展形势下的六种活法，其中之一就是港式活法，以李嘉诚的长江实业为例，在内地依靠核心项目长期开发，获得土地增值。
实际上，合生创展的发展轨迹，正是港式发展模式在内地的典型代表。合生创展在一线城市的很多土地，都是多年前所拿，且规模较大、开发周期长。随着城市化进程的演进，当年这些低价拿下的大幅地块，已经位于城市较为中心的区域，土地价格也随之水涨船高。这些项目开发到后期，能够坐享土地增值带来的收益。例如，其在北京的珠江帝景、罗马嘉园等项目，就是如此。
在众多地产商都开始转向二、三、四线城市的时候，战略引导下的合生创展位于一线城市的土地储备，在全行业中都名列前茅。根据其2011年年报，2011年底合生创展土地储备共计3191万平方米。其在北京、上海、广州拥有的土地储备合计约1800万平方米，占比高达60%。
不过，此轮调控中，一线城市受到的影响最大，以一线城市为主要阵营的合生创展受到波及在所难免。
早在2006年，合生创展成为内地第一个销售额突破100亿的内地房地产开发商，被王石称为真正的“地产航母”，2007-2011年，其合约销售额一直保持在100亿左右。随着万科等企业逐步向千亿销售额迈进，业界对合生创展相对缓慢的发展模式开始质疑。但是值得注意的是，尽管销售额增长相对缓慢，但其毛利率则不降反增，2011年的毛利率由2010年的39.6%上升至45.9%。
“大规模消耗土地资源以实现企业的快速膨胀，在中国这种人口极多、资源极其贫乏的国家是不可能持续的模式。”合生创展表示，合生已经经历过此前的快速扩张、规模发展阶段，单纯追求数字已经不是合生唯一的目标，以精细化的操作赋予土地资源以更多的附加值，将成为其长远追求。
不依靠现金流去滚动的合生模式，依靠的是土地产出价值以及单个项目利润率的最大化。2011年，合生创展的毛利率为45.9%，这个指标优于万科、恒大等龙头企业。
2011年合生创展毛利率同比上升了6.3%，这得益于北京合生霄云路8号等高端项目的交付。实际上，从2008年开始，合生创展开始对产品结构进行调整，增加高端项目的开发比例。
深耕
保持适度规模，聚焦价值区域精耕细作。在这一思路下，面临房地产行业的深度调控，合生创展并没有如诸多地产公司一样急于向二、三线城市拓展，而是继续深耕原有战略区域，进行产品布局的优化。
向高端项目的转向，正是出现在这一逻辑之下。
2008年，合生创展开始调整产品结构，保持原有住宅地产开发的同时，发力高端项目，同时布局商业地产。
此后，合生创展相继建设或推出合生·霄云路8号、合生·东郊别墅、合生·佘山东紫园、合生·京津新城独岛别墅、广州合生·珠江帝景等高端项目。
这使得其在深度调控的2011年，合约销售均价仅较2010年微降4%，为15110元/平方米。合生创展并未如其他企业一样以大幅降价来换销量，而是更注重提升产品附加值和服务，保证楼盘品质，从而吸引购买者。
根据其2011年报，其物业投资收入同比增加19.4%至4.9亿港元，酒店营运收入为1.99亿港元，同比上涨10.9%。目前，合生已经在上海、北京、广州、天津、杭州等城市，开发了超过70万平方米的写字楼，这成为合生优质资产池的重要组成部分。
合生创展表示，在商业地产方面，未来逐步投资建设的投资物业体量估计会达到300万平方米左右，并希望能够在未来一段时间对现金流有10%—20%的贡献度。按照合生创展新的商业版图，商业地产、住宅、投资将各占三分之一的比重，公司将在3至5年内，完成向综合控股型公司的转型升级。
合生创展副主席张懿表示，今年公司的推盘将集中在第二、三季度，150亿的销售目标中，八九成将来自住宅销售，今年公司商业地产贡献将以租金为主，会有大量收租物业出现。
未来几年，合生创展每年的销售额将保持在150亿—300亿元，但保持适度规模并不等于停步不前，合生未来会深入践行港式活法的精耕细作，挖掘项目的持续竞争力。事实上，合生创展在一线城市的“大盘”项目，也正是这样做的。例如，合生·霄云路8号，在进入销售两年后，项目单价最高达到了12万元/平方米；北京合生·珠江帝景、广州合生·骏景花园、广州合生·珠江帝景等楼盘都是早已销售多年、社区已经较为成熟后，还曾有大量单位在售。
一位接近合生创展管理层的人士称，这是合生创展有意控制销售进度，以最大幅度地兑现土地价值。
与此同时，合生创展还在苦练内力。一位合生高层表示，提升商业模型中的配套及客户服务，是今年工作的重中之重。
对于高端项目的价值提升，配套力是重要环节。合生创展在上海的东郊别墅项目中，采用起源于法国皇室的大管家式服务；在北京的合生·霄云路8号等多个项目中，合生创展整合了旗下资源来支持客户的高端生活模式，比如温泉会所、高尔夫会所等。近期，作为合生项目配套的数个龙庭酒店开业，据了解，龙庭酒店的人员是从香港利苑酒店整体转会而来。
目前合生创展正在对所有在售和将要启动的项目进行配套的系统性梳理。以目前在售在建的项目为例，包括会所22个，酒店或度假村10个，学校12所，高尔夫球场和练习场7个，规模商业配套7个，另外还有马术俱乐部、开心农场、汽车影院、艺术馆等特色配套多个。
