6月,碧桂园在惠州的滨海项目十里银滩二期开盘,当日卖出了3300套房,成为整个广东省销量前十的楼盘。
但是十里银滩的热销,只是惠州旅游地产的一个特例。记者最新调查显示,惠州东部的旅游地产今年总供应量将超过2万套。除了十里银滩靠相对较低的售价抢走大批客户外,其他多数楼盘都遭遇严重的滞销。甚至有开发商称,实在卖不动,就作为自己的资产来持有。
同是一个惠州,冰与火的双重体验。在这种情况下,开发商各显神通,围绕惠东滨海旅游大盘展开了各式各样的营销。无论是碧桂园的低价策略,还是万科双月湾、金融街承诺固定投资回报,再或是中航、合正的高端私人游艇会和帆船营销,都试图在惠州这个目前基础配套设施缺乏的旅游度假区突围。
现实 2万套的供应量压力
由于各开发商采取的营销策略不同,惠东旅游地产成交量冰火两重天的局面正在上演。
在残酷的市场竞争之下,“不管黑猫白猫,能抓住耗子的就是好猫”的直观判断,仍是这个旅游地产市场的不二法则。
僧多粥少 压力显现
对开发商来说,碧桂园的热销使得潜在客户资源收窄,加上今年金融街巽寮湾、合正东部湾、中航屿海等酒店式公寓集中放量供应,僧多粥少的局面,让当下众多惠东滨海旅游度假项目一出生就要面临残酷的竞争压力。
据记者粗略统计,在长达170公里的惠东海岸线上,包括万科、碧桂园、中航地产、中信、合正、富力、世茂、莱蒙国际等多家开发商盘踞稔平半岛,争相出手抢占滨海旅游度假高地。
2011年,十里银滩、万科双月湾、合正东部湾、富茂威尼斯湾、金融街巽寮湾五盘齐发,推出滨海旅游度假产品近万套。而未来十年里,整个区域内的建筑规模将达到5000万平方米,总投资规模近3000亿元。
然而,随着各个项目开发进度的推进,2012年巽寮湾地区将迎来第一波推盘高峰。今年6月十里银滩二期开盘,推出3500套山景洋房和公寓产品,价格远低于其他同类楼盘。而合正东部湾也计划在9月新推1400多套半山海景公寓,预计价在7000元~9000元/平方米;金融街巽寮湾今年已推出产品近3000套,价格在7000元~15000元/平方米。
据惠东房管局网站不完全统计,从今年3月份至今,上述5家开发商共推出旅游度假公寓、洋房和别墅产品1.1万多套。加上今年下半年中航地产屿海项目入市,多家中介机构保守估计,今年该地区供应量将超过2万套。
如此集中规模的供应对区域内的各个开发商来说,销售压力不小。是继续等待市场好转,还是调整产品策略,成为考验开发商市场决断能力的一大难题。
销量遭遇两重天
一般说来,旅游度假产品主要客户对象为度假需求和投资需求。
今年上半年碧桂园低价推出3500多套海景公寓洋房,热销3000多套。而今年上半年金融街推出海公元和红树湾畔公寓房源约1730多套,7月底又加推1000多套。据搜房网数据显示,加推项目目前销售去化率仅为六成。
在客户资源相同且市场处于低谷的行情之下,承诺固定投资回报的金融街项目促销效果要弱很多。
对于两个楼盘之间销售业绩的差异,中原地产华南区董事总经理李耀智分析认为,作为一种新的度假产品,去年惠东滨海楼盘已经消化几千套了,今年又有几千套供应。“去年能买的都买了,今年又没有新鲜产品出现,没有买的还在观望。”
金融街惠州置业有限公司总经理杨朝晖表示,“销售比预期要差一点,但还是正常水平,整个湾区供应量比较大,确实有一些压力。”
在这样的市场环境下,大多数开发商并没有勇气降价。“除非降到跟碧桂园一样,否则没什么意义。”杨朝晖称。
“房地产是拉动经济最快的一个行业,我们希望政策明年变得更好,但是不管怎么样,我们还是坚持做旅游。市场不好我们就把酒店经营好,有现金流也不怕。”跟杨朝晖的观点类似,其他开发商都期待着楼市调控政策的变化。
但如此一来,开发商的资金累计投入和资金无法回现,将影响项目后续项目的滚动开发。
如金融街从2006年就开始进入巽寮湾地区做基础配套建设,计划投资200亿元开发,为此募集资金37亿元。据悉,截至今年年底,金融街累计投资将达到30亿元,而上半年金融街巽寮湾整个销售收入约为2.9亿元。
对于此前有媒体质疑金融街巽寮湾项目高投入和低回报问题,杨朝晖称,200亿元投资并非一次性投入,而是滚动开发投入,现在公司回款压力并不大。
“市场好就快速回款,市场不好就做资产。”杨朝晖举了一个极端例子,即使短时期卖不出去,自己拿着做酒店持有经营,以建造成本持有,回报率也相当可观。
他认为,在对待项目销售的问题时,金融街以后还可以拓展更多的方式,比如资产证券化,让保险资金参与进来。
但这仅仅是开发商的一个主观想法,短期内巽寮湾供应过剩的局面仍然严重。