与前两年一路高歌猛进大相径庭，今年1月~7月份，郑州写字楼市场似乎受到了“冷遇”,成交量大幅缩水。去化速度在放缓，新增供应量却在不断增加。近期，绿地中央广场双子座项目推出13000元/平方米的低价，迅速击溃了邻近周边项目开发商的心理底线，令业界震动。业内人士预计，随着下半年，郑东新区写字楼项目大量入市，未来写字楼市场竞争将日益加剧。
成交下降 供过于求
与前两年一路高歌猛进大相径庭，今年1月~7月份，郑州写字楼市场似乎受到了“冷遇”,不仅市场供应大幅缩水，成交量也大幅缩水。
根据竞合地产市场研究部分析数据显示，1月~7月份，郑州市写字楼新增供应27.96万平方米，同比下跌36%;成交面积31.68万平方米，同比约下跌36%,供求比基本平衡，但是由于2011年写字楼市场供求比为1:1.22,全年新增供应18.62万平方米，因此，目前市场整体状态仍为供过于求。
相比去年前7个月写字楼市场44.22万平方米的热销情况，今年前7个月的写字楼成交市场多少缺失了可圈可点的亮点。但是，无论是热点区域金水路沿线和高铁圈区域，还是写字楼产品相对稀缺的高新区和经开区等，都有一些项目市场表现不俗。例如升龙广场上半年创造了热销7.7亿的销售佳绩。
供应缩水 大降四成
据竞合地产数据显示，2012年1月~7月份，郑州写字楼市场新增供应27.96万平方米，与去年同期相比下降36%,供应量大幅缩水。这主要是由于2011年郑州市写字楼全年供应量为101.65万平方米，为历年来的最高值，因此，今年前7个月，郑州市写字楼市场以去化库存量为主，1月、2月和6月三个月份写字楼市场都是零供应，直至7月份，写字楼新增供应为16.65万平方米，达到了2012年的峰值。
竞合地产董事长王东表示，“根据竞合地产监测数据，2012年前7个月，写字楼放量中，将近70%集中在郑东新区和二七区。”数据也显示，今年前七个月郑东新区和二七区写字楼新增供应量达到了20.35万平方米，尤其是郑东新区新东站区域占据了整体供应量的绝对主力。竞合地产分析认为，郑东新区和二七区将成为未来重要的商务办公区域，传统经三路、农业路为主十字架的商务办公格局将被打破。
同时，可以注意到，在供应量一直较小的城区内，近期涌现了一批优质的写字楼项目，例如西元国际广场、河南动漫产业基地等，这些项目对于解决区域的办公需求来说，出现得十分及时。
成交均价保持平稳
与去年相比，今年前7个月郑州写字楼销售显得迟缓，共成交面积为31.68万平方米，月均销售面积约为4.53万平方米，5月和7月去化量出现峰值，销量分别为5.89万平方米和5.14万平方米，其他月份整体趋于平衡。竞合地产分析认为，由于住宅市场的限购，部分投资转向商业地产，写字楼产品再次成为市场热点，受到开发商和投资客的热捧，7月份由于大量写字楼产品入市，销售市场也随即迎来了成交小高峰。
从整体销售情况来看，2012年前7个月写字楼均价为每平方米12178元，同比基本持平，保持平稳。由于写字楼市场供大于求，去库存压力大，较多的开发商在价格体系上做了一定的调整，对写字楼成交价格也有较大影响。
竞合地产分析认为，郑州写字楼成交均价总体呈平稳趋势，但月度成交均价波动较大，3月份以15032元/平方米成为今年的峰值，这主要是由于成交项目差异造成，前7个月，由于美盛中心、联盟新城、绿地之窗等优质写字楼纷纷入市，对于写字楼市场成交均价有一定拉动作用，但由于写字楼市场成交热点的不断外扩，城市边缘区域成交比重逐步加大，这些区域写字楼项目成交均价相对较低，使得写字楼市场成交均价仍维持较为稳定的状态。
未来竞争 日益加剧
虽然前7个月，郑州写字楼市场整体表现欠佳，但是业内人士预计2012年郑州市场上写字楼总供应量将会达到225.7万平方米，是2010年全年供应量的近3倍，写字楼大量供应将会使市场竞争加剧。
竞合地产董事长王东告诉记者，伴随着本轮住宅市场调控，商业地产供应迅速膨胀，开发商资金也从住宅转投商业地产，加上前期商业地产租售价格上涨的刺激，2012年不仅商业项目在建速度加快、供应增加，而且还有大批新的增量资金正在伺机进入这一领域，“未来几年，郑州写字楼的库存消化周期将会创下新高。”
同时，目前郑州市场写字楼在建项目同质化严重，也导致了整体去化缓慢、价格趋稳的现象。随着城市发展规划的强力推进，郑东新区的热度会慢慢退去，南部片区的逐步崛起必会带来有一个新区，而未来的办公物业也会随之水涨船高，但会逐渐趋于稳步发展。
