城市更新面临三大风险
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁长期关注城市更新。他从6个方面高度评价了城市更新对深圳的战略意义。如，城市更新的确非常具有创新价值，是城市战略发展的重要支撑，也给城市升级找到了新发展平台等。与此同时，宋丁发出警告，“旧改也有很多风险”，至少存在“城市病加剧”、“政府部门寻租”、“社会公平隐忧”三大风险。
风险1密度增加城市病加剧
在宋丁看来，首先是城市密度增加带来的社会问题。深圳现在拥有两百多万辆机动车，每公里拥有汽车量最高。而今后随着城市更新，更多高楼拔地而起，更多车会出现，每一栋楼的楼下要有多少车库才能停车？
他指出，如果那样高密度的城市，未来的深圳从罗湖福田到南山，基本上路面都没有空间行车了。纽约也很密集，但深圳这样发展下去，肯定超过纽约，在世界也是没有的。在大规模城市更新发展之下，带来的城市病是什么状态？
“我估计这一轮发展之后，最大的后遗症就是这个城市病怎么解决，交通状况不堪设想，怎么解决？不是说不搞城市更新，一定要搞，但是经济发展一定要配合社会发展，如果社会没有同步发展，经济再好也没用。”宋丁强调。
风险2政府部门寻租空间增大
城市更新打破了传统土地出让的“招拍挂”模式。宋丁认为，虽然“招拍挂”助推了房价，但是它有一个好处，就是大家可以平等竞争，“但是城市更新这种土地转让模式基本上来讲是内部操作的，政府寻租的问题又卷土重来，我们怎么样在新型模式下，避免寻租现象，这也是老百姓关心的问题。”
风险3不做社会文章公平有隐忧
深圳岗厦改造制造了10多个亿万富翁，早已轰动全国。就此，宋丁这样评价：“30年了深圳仍然在制造神话，这个城市就是制造神话的城市，但通过这种方式来创造亿万富翁，我至少不敢说是快乐的事情，虽然有这样的增长也没什么不合法的地方。”他进一步指出，这样的状况对这个城市已经比较严重的贫富分化问题，会不会促使其继续扩大？
宋丁认为，城市更新政策，包括实施细则，基本上都是讲经济文章，没有讲社会文章。“我是学社会学的，我必然关注到社会的发展。如果我们只关注经济增长，没有关注社会公平的话，其实是不健全的社会政策，相关问题都有可能在未来影响到我们这座城市的健康发展。”
在宋丁看来，应该在刚刚起步这两年，就把城市更新纳入到例行制度化当中来，只有这样才能真正把旧改、把城市更新做得更好，让城市居民有更好的生活和环境，让深圳的新型经验，在全国真正成为值得借鉴的经验。
