“如果不能保证复星的主导权，只能用法律的手段维护另外50%股权的优先购买权。”在8月30日举行的2012年中期业绩发布会上，复星国际有限公司（以下简称为“复星国际”）董事长郭广昌再次变得强硬起来。
复星国际所要维护的是其在上海外滩8-1地块项目中的权益，3个月前，复星国际便将SOHO中国有限公司（以下简称为“SOHO中国”）及相关交易企业告上法庭，以保证其对于上述外滩“地王”项目另外50%股权的优先购买权。
面对郭广昌的咄咄逼人，SOHO中国至今仍保持沉默。9月3日，时代周报记者分别向SOHO中国副总裁王胜江、推广部总监王春蕾以及传播主管杨琳然询问此事进展以及SOHO中国的态度，三人均缄默不语，一向高调张扬的SOHO中国董事长潘石屹和张欣也未有任何表态。
业内人士认为，潘石屹和他的老婆张欣恐怕无暇顾及此事，SOHO中国的转型难题已经让其焦头烂额。8月16日，在SOHO中国的2012年中期业绩发布会上，张欣高调宣布SOHO中国将由“开发—销售”的商业模式转为“开发—持有”，三天后其股价便暴跌12%。
虽然，8月29日，SOHO中国耗资995万港元回购200万股股份，但仍难阻挡股价下跌趋势，截至9月3日收盘，其股价已跌至4.91港元。
SOHO中国的转型目前遭到投资者的不看好，但其转型迫不得已，惨不忍睹的销售业绩，以及散售所带来的种种弊端，使其不得不艰难转型。
7个月完成销售目标25%
8月16日，SOHO中国发布的2012年中期业绩报告显示，截至6月30日，其实现营业额约为12.2亿元，比去年同期下降约54%，权益股东应占纯利约6.13亿元，同比下降约65%；毛利润约5.8亿元，同比下降62%，毛利率为48%。
做空SOHO中国的职业投资人黄生在微博中称，“SOHO中国的上半年净利润同比下降65%，如果你以为仅下降这么多，那就错了，这6.13亿元净利润中，3.8亿元是靠投资的物业评估增值带来的，实际上真正净利润只有2.33亿元，同比下降85%以上。”
对于业绩下滑的原因，SOHO中国称，是由于今年上半年没有新完工项目可供结算所致。“6个月之前，没有想到市场会如此不景气，而未来的6个月市场仍然看不到改善的迹象。” 张欣在中期报告会上补充说，市场的流动性紧张是导致SOHO中国上半年销售业绩不理想的重要原因。
业绩下滑的幅度，远远超出张欣和潘石屹的想象。在2011年的年报中，潘石屹曾透露，2012年上半年SOHO中国可以销售的物业总值将达到240亿元，而在SOHO凌空项目和SOHO世纪广场项目正式竣工交付后，该公司可以销售的物业总价值将有望达到300亿元，因此确定2012年的销售目标是230亿元。
但是其2012年中期业绩报告显示，截至今年8月13日，在7个多月的时间里，SOHO中国仅实现合同销售额60亿元，只卖了上述240亿元物业价值的1/4。其中，上海SOHO中山广场所有可售面积加起来只有11.2万平方米，但去化率仅为29%。
不仅如此，SOHO中国的合同销售均价也出现了明显下跌。2012年1月1日-8月23日，不包括车位部分的合同销售均价为4.87万元/平方米，而2011年同一时段的合同销售均价为5.89万元，下跌幅度达17.4%。从单个项目来看，SOHO中山广场2012年的合同销售均价为4.23万元/平方米，而2011年同期的合同销售均价为4.88万元/平方米，同比降幅亦有13.3%。
在销售乏力、售价下降的同时，却是租金的上涨。世邦魏理仕今年一、二季度的市场指数显示，今年一季度北京优质办公楼市场租金环比再涨10.6%,而二季度环比继续增长3.7%。此外，上海优质办公楼的租金也出现了上涨。
潘石屹表示，从公司的长远价值来看，适时向自持转型，不但物业的增值给公司带来不可小视的价值，稳定租金收入也将为公司长期稳定的发展奠定基础。“转型后的SOHO中国将是北京、上海优质商业物业的最大拥有者，同时还将是上海外滩上最大的业主。”
SOHO中国计划在北京和上海持有办公楼和商业物业150万平方米。SOHO中国预计，3年后租金收入将成为SOHO中国盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元，而销售收入将逐渐成为辅助收入。
散售模式弊端不断显现
潘石屹变身“包租公”，更多是源于“形势的倒逼”，“目前散售的商业模式已经是个落后的模式，再不转型就有问题了。”潘石屹对媒体表示。
“对于黄金地段的优质物业，一般土地出让时就已经规定物业只能租赁不能散售。实行的商业模式需要得到地方政府的支持。” 潘石屹说，不少地方政府不认可SOHO中国的散售商业模式，导致公司在获取项目上存在一些困难。
SOHO中国近两年在北京、上海拿地越来越困难，潘石屹一直对广渠路15号地块以及CBD中服地块有强烈拿地欲望，但最后皆失手，扩张步伐只能以收购为主。其最近3年内开发的18个项目中，有9个项目是收购而来，通过简单地收购和贴牌，让SOHO中国创造了周转率和毛利润率的双赢，即使在2011年销售额只有109亿元的情况下，SOHO中国的毛利润率也达到了48%。
