在越秀集团旗下最优质的物业资产----广州国际金融中心(下称“广州IFC”)的高层，可以360度俯瞰广州美景，广州大剧院、被称为“小蛮腰”的广州电视塔、花城广场，以及珠江两岸的其他景色一览无余。
越秀集团董事长陆志峰这位经验丰富的国企掌舵者，在短时间内带领越秀集团完成了产业转型，未来力图聚焦三大核心产业，战略打造越秀成为既有强大投融资能力，又有可持续发展后劲的国际化企业集团。
陆志峰曾在广汽集团工作了十余年，2008年7月，他离开了熟悉的汽车行业，被任命为广州越秀集团有限公司董事长。近日，越秀集团旗下越秀地产股份有限公司(00123.HK)将广州IFC注入到越秀房托基金(00405.HK)当中，不仅开创了房地产行业发展的新模式，也盘活了整个越秀集团的运作，尤其支撑了未来重要发展方向----金融产业的起步，陆志峰对此的评价则是“一子落，满盘皆活”。
近年来，陆志峰带领越秀集团从八大产业“瘦身”为以房地产、交通基建、金融证券等三大产业为核心的“3＋X”产业体系。陆志峰侃侃而谈，详细分析了越秀集团目前的三大核心产业现况与前景，也谈到了作为国有企业，越秀集团目前面临的各种机遇和挑战，以及越秀集团今后如何在激烈的市场竞争中确立自身的差异化竞争优势。
解读新商业模式----房地产进入“开发+运营+金融”新阶段
越秀地产向越秀房托注入广州IFC的资产后，对越秀地产、越秀房托、越秀集团而言分别有什么特别意义？
陆志峰：广州IFC作为目前独一无二的优质商业地产项目，越秀既想持有，享受长期的未来增值，享受它经营带来的利润，又希望尽早实现它的投资回收。当初我们预计这个项目的投资回收期要16~17年，81亿元的投入，这么长时间的资金沉淀，资源的利用效率很低。如何既能长期享有优质商业物业的回报，又能提高资源配置的效率呢？我们充分利用了越秀地产和越秀房托基金这一独特的“双平台”优势，通过一系列交易条件的合理设置，把广州IFC这样一个巨大体量的项目，成功从越秀地产注入到越秀房托基金，实现了二次证券化，取得了多方共赢的效果。
首先，快速实现了国有资产的保值增值。与81亿元的项目总投资相比，广州IFC本次交易的作价实现了超过50亿元的资产升值。交易通过后，越秀地产股价上升，总市值增加，充分体现了国有资产保值增值的效果。
其次，对于越秀地产来说，通过将广州IFC注入越秀房托，大约可以获得40亿元的现金，同时减去45亿的银团贷款，整个融资空间进一步加大。回笼的资金会继续用于业务拓展和增加优质土地储备，尤其是当前房地产行业面临很大的调整，并购重组的机会大大增加，难度和成本将大幅下降，我们可以在这个时间窗口，做更多的低成本扩张。更为重要的是，这次交易标志着越秀地产实现了从房地产“开发+销售”的初级阶段向“开发+运营+金融”的高级阶段的转型，将对国内房地产行业的发展产生非常深远的影响。
越秀房托原来的规模才60亿元左右，股东结构中有很多散户，大的机构投资者不多，因为规模太小抗风险能力不高；原来的一个白马商场，占越秀房托营业收入的50%以上，不改善结构就无法支撑未来的可持续发展。通过这次交易，越秀房托总资产从60多亿元一下子变为200多亿，马上在香港上市的REITs中排名第二，而在亚洲排名第六。除了资产规模的明显扩大，这次交易还使得房托基金的物业组合不断优化，交易流动性大为改善，融资能力和收购能力也将大幅提升，今后的发展潜力更大，发展后劲更足。
对越秀集团而言，随着越秀地产融资“天花板”的打开，集团总部的融资空间也相应放大，除了能够更好地支持地产的发展，我们其他两大支柱产业金融和交通也将得到较强的资金支持。尤其金融在起步的时候需要大量的投入，集团资金充足后，才有可能保证金融板块向全牌照综合金融方向发展的战略。
向越秀房托注入广州IFC以后，未来越秀集团的两个上市平台----越秀地产和越秀房托将会如何继续互动？
陆志峰：对于越秀地产新开发的项目，只要条件成熟我们就会继续注入越秀房托，我们强调的是地产和房托的常态化互动；我们追求的是要跟国民经济相适应，抗风险能力比较强，产业经营和资本经营联动的产业模式。越秀的地产运作商业模式，将会从“买地、开发、销售”的简单模式，转变为“开发、销售、持有、资本、金融”的新产业模式。目前，越秀地产在建的优质商用物业面积近150万平方米(包括广州IFC、财富天地商贸城、财富中心等以及武汉、杭州、佛山等地的商业地产项目)，未建商业地产面积约105万平方米。
实现这种新模式以后，越秀集团的整体盈利水平将会达到一个新台阶，净资产收益率将会达到两位数以上；越秀地产将不再是传统意义上的内房股，而是资本市场上具有唯一性而且能够充分发挥这种唯一性的上市企业，能够迅速回笼现金，用于其他商业地产项目的滚动发展；越秀房托将有望成为全球领先的房地产信托基金。可以说我们拥有其他地产公司所不具备的两个上市平台，而这两个上市平台可以联动、互动，利于整个产业经营和资本经营的有效结合。
解读变革：聚焦聚焦再聚焦
在新的发展阶段，你如何看待越秀的使命、定位和发展目标？越秀集团从当年的主业八大板块，转型到现在的三大主业，请问公司对这个是怎么考虑的？
陆志峰：越秀集团于1985年作为广州市政府的窗口公司在香港成立，经过二十多年的发展，现在已由一家外贸窗口企业，发展成为广州市首个资产规模超千亿和第二个利润总额超百亿的市属国有企业，拥有房地产、交通基建、金融证券三大核心产业和造纸、建材等传统制造业。
