郑州康城奥特莱斯陷入了关门传闻。
其所在的宝龙城市生活广场，是宝龙集团在郑州东区打造的城市名片以及郑州市重点工程。3年前开业时的盛况仿佛仍在眼前，可惜，康城奥特莱斯的境况跟关门相差无几。
对于各种百货、大卖场此起彼伏地歇业，公众似乎已经麻木，不过对于在商业地产界有“小万达”之称的宝龙集团而言，一切可能才刚刚开始。
虚假繁荣？
2003年就从住宅地产转到商业地产开发，宝龙集团应算是转型较早的。“近十年的经验让宝龙在选址、开发方面积累了许多资源和经验，也吸引了很多优质的供应商。”宝龙地产宣传经理耿秋丽告诉记者。
而宝龙“大老板”许健康和“小老板”许华芳几年里在接受媒体采访时必然提及的就是其三大产品系列：面向一线城市的社区级邻里购物中心、面向二线城市的区域级购物中心以及面向三四线城市的城市商业中心。
这也是宝龙的主要开拓方向。
不过据记者统计，目前宝龙城市广场还主要分布在二三线城市，其2011年的项目主要在宿迁、洛阳、无锡玉祁、青岛李沧等二三线城市的新区，2012年则主要在江苏盐城、青岛即墨、常州、泉州安溪这些城市布局，至于一线城市的项目，大多还在开发中。
对于这样的布局，上海贝兹投资发展公司华中区首席代表谢涛告诉记者，作为外资的宝龙集团是地方政府在招商引资的香饽饽，尤其是二三线城市规划的新区或者城市副中心位置，“用商业的概念和规划以很低廉的价格拿到土地，但位置往往不会太好。”
郑州宝龙城市广场便是一例，其与青岛城阳广场相似，都位于新区，距离市中心30公里，靠近机场，商业氛围并不浓厚。
不仅如此，宝龙城市广场的体量往往也较大。以江苏盐城宝龙城市广场为例，作为盐城首个城市综合体，总建筑面积47万平方米，包含购物中心、商业步行街、住宅等众多业态。
宝龙集团执行总裁许华芳也解析了宝龙商业地产的主要模式：宝龙城市广场以购物中心为核心，并根据不同城市的实际情况选择不同的档次。综合体原则上持有和销售各占50%，让商业和住宅互相增值。
以盐城项目为例，许华芳指出，购物中心作为核心商业是由公司持有经营，商业步行街则对外销售，以满足城市居民的商业投资需求。
购物中心和商业街的经营模式、流线配置等原则基本一致，但具体的业态布局和考虑到投资和消费的不同，也会有所微调。在盐城的项目中，商业街全部是餐饮，而购物中心则集休闲娱乐购物为一体。
“以前从地产的角度做商业，现在则必须从商业的角度做地产。”谢涛用这句话形容宝龙地产目前的本质。他指出，从地产角度做商业，目的就是为了销售并回款，而非经营。
正如谢涛所言，通过销售，宝龙的成绩也看似很华丽。
宝龙地产2012年中期业绩显示：营业额28亿元，较去年同期增长43%；净利润总额12.3亿元，其中租金及管理费收入为2.41亿元，比去年同期增长70%，土地储备842万平方米。
两手都要抓，两手都不硬
这样的业绩，离不开现有项目的贡献。
耿秋丽告诉记者，目前宝龙在全国有36个项目，其中25个城市广场已经开工或营业，其他为住宅项目。而宝龙2012中报也显示：包括今年9月即将开业的河南新乡宝龙城市广场，在营业自持商场达到12个。其中2011年开业的6个项目出租率超过90%，商场客流增加23%。
宝龙在其中报中也明确了开始注重质的提升：要形成三条产品线的业态和品牌组合，70%为全国战略性标杆品牌；两年内通过品牌和业态的突破，推出1~2个具有全国影响力的标杆性项目。
不过这似乎也说明了：宝龙目前在全国并无具全国影响力的标杆性项目。
“没有一家做得特别好。”兰德咨询总裁宋延庆这样评价宝龙的城市广场，他告诉记者，宝龙太“贪心”，招商+自有品牌两手抓，可惜两手都不硬。
“这种两条腿走路的模式目前连万达都没有走好。”在宋延庆眼里，拥有强大的供应商资源、发展百货和影院等自有品牌、甚至为了配套专门成立文化产业集团的万达在全国都很少有标杆性项目，更别说宝龙了。
业内普遍认为，宝龙城市广场在招商方面诟病难除。正如谢涛所言，以销售商铺的目的做商业，经营能力不会太强。
一位不愿透露姓名的咨询师也告诉记者，在招商方面，宝龙引入了许多二流品牌，除了主力店为TESCO乐购、永辉、苏宁等，其他配套大牌几乎没有。
记者查阅了宝龙城市广场今年即将开业的项目招商情况，主要商家有苏宁、永辉超市、拉夏贝尔、艾格、ME&CITY、屈臣氏、必胜客、肯德基等。
宋延庆告诉记者，如果在三线城市，一流大牌不愿意去进驻，但是像雅戈尔、鸿星尔克这些品牌或许愿意。“但是这些经销商也在算一笔账，相比进驻宝龙，沿街的大店铺和专卖店可能也很不错，在宝龙广场，除了各种费用不说，如果商家因招商不足或其他原因组织不来客流量，反而全给了开发商赚房租了。”
一个更现实的例子是，“许多品牌商对宝龙不满意，连猎头公司推荐的职业经理人都不太愿意去宝龙。”上述业内人士透露。
对此，记者致电宝龙全国招商副总叶桂兰，其表示没有权利接受采访。
