8月16日，在SOHO中国的2012年中期业绩发布会上，潘石屹妻子张欣高调宣布SOHO中国将由“开发—销售”的商业模式转为“开发—持有”，三天后其股价便暴跌12%。虽然，8月29日，SOHO中国耗资995万港元回购200万股股份，但仍难阻挡股价下跌趋势，截至9月3日收盘，其股价已跌至4.91港元。SOHO中国面临前所未有的压力。
毛利润同比下降超六成
8月16日，SOHO中国发布的2012年中期业绩报告显示，截至6月30日，其实现营业额约为12.2亿元，比去年同期下降约54%，权益股东应占纯利约6.13亿元，同比下降约65%；毛利润约5.8亿元，同比下降62%，毛利率为48%。对于业绩下滑的原因，SOHO中国称，是由于今年上半年没有新完工项目可供结算所致。“6个月之前，没有想到市场会如此不景气，而未来的6个月市场仍然看不到改善的迹象。”张欣在中期报告会上补充说，市场的流动性紧张是导致SOHO中国上半年销售业绩不理想的重要原因。
在2011年的年报中，潘石屹曾透露，2012年上半年SOHO中国可以销售的物业总值将达到240亿元，而在SOHO凌空项目和SOHO世纪广场项目正式竣工交付后，该公司可以销售的物业总价值将有望达到300亿元，因此确定2012年的销售目标是230亿元。但是其2012年中期业绩报告显示，截至今年8月13日，在7个多月的时间里，SOHO中国仅实现合同销售额60亿元，只卖了上述240亿元物业价值的1/4。其中，上海SOHO中山广场所有可售面积加起来只有11.2万平方米，但去化率仅为29%。
不仅如此，SOHO中国的合同销售均价也出现了明显下跌。2012年1月1日-8月23日，不包括车位部分的合同销售均价为4.87万元/平方米，而2011年同一时段的合同销售均价为5.89万元，下跌幅度达17.4%。从单个项目来看，SOHO中山广场2012年的合同销售均价为4.23万元/平方米，而2011年同期的合同销售均价为4.88万元/平方米，同比降幅亦有13.3%。
转型模式遭各界质疑
SOHO中国近两年并非顺风顺水，潘石屹从任志强手中获得的北京光华路SOHO2，在过去的5年中一直处于半停工状态，2008年潘石屹曾对外宣称将于2010年竣工交房，但至今仍在开发建设中。同样收购的上海外滩地王项目，目前正与复星国际对簿公堂。
消息人士分析指出，“随着SOHO中国大举进军上海，其山西、内蒙的主要客户群却并未跟随，华东地区客户比较理性，单宗成交金额并不大，房地产只是资产组合配置中的一部分，并不像北方地区的客户那样，将大部分资产都用来买房。”同时2011年实体经济的不景气，使这些富商大伤元气，因此潘石屹开始将目标群体锁定为中国新一代中产阶层，并在2011年打散旧有的销售团队，在今年3月重新招兵买马，却难以扭转不利局面。
潘石屹对于公司却充满信心，他表示，公司目前拥有150亿元资金，净负债率仅为20%，将使公司有能力完成此次具有历史意义的转型，并有能力在未来获得更多商业机会。“我们测算过，负债率上升到30%时，就能完成这些工作(150万平方米的商业持有面积)。”潘石屹说，从目前150万平方米的在建项目体量来看，SOHO中国的资金够用。
不过业内分析人士却表示，“SOHO中国手上有150亿元现金，实际上，SOHO中国真正可随时动用的货币现金只有银行存款33亿元，其他的现金等价物约59亿元并不能随时动用，还有50多亿银行授信也动不了，而SOHO中国的短期应缴税负和应付款却达73亿元，还有一年内到期贷款32亿元，现金流实在是太紧张了。”根据2012年中期业绩演示资料，SOHO中国所有项目未付土地款及未来建安费用高达170亿元，还有42亿元税款需要支付。业绩报告显示，截至6月30日，SOHO中国总资产约617亿元，总负债约390亿元，资产负债率为63%。
对此，各大投行也开始怀疑。交银国际宣布，鉴于SOHO中国售房收入的流失超出租金收入的增幅，下调2012-2014年盈利预测16%—23%；把资产净值下调5%，并将目标价较资产净值折让幅度由30%增加到50%。招商证券也持类似看法，不仅下调了SOHO中国2013年和2014年的净利润和未来的净资产，同时对SOHO中国能否转型成功表示疑问。
