2012年9月，在北京、上海两大城市，由中国指数研究院、中国房地产指数系统联合主办，搜房网联合承办的2012第七届中国商业地产年会即将启幕，本届年会以“搜房商业地产投资季”为主题，从商业地产发展中的机遇、挑战、现状、未来等不同角度全方位剖析中国商业地产发展趋势，旨在分享领先企业成功经验，为商业地产经营者提供可借鉴的行业领先级营销模式，为商业地产项目和投资买家搭建顶级交流互动平台，共同探索商业地产未来发展之路。
搜房网特别策划大型系列访谈启动，独家采访鸿荣源集团总裁 禹来解读和盘点商业地产市场局势，展望中国商业地产未来的发展趋势，共同探索商业地产未来发展之路。
访谈实录如下：
【记者】现在国内做商业地产的企业非常多，但是我们发现真正找到一套非常成功的商业地产模式，企业应该说是非常少的，我想请教一下您，因为您是有过非常成功的经验的，而且现在又在这个领域做，我想问一下您，做商业地产成功的您这边比较独特的一些经验有那些，还有现在鸿荣源现在应该是最大的购物中心之一，现在也是正在运作中，您能不能介绍一下现在的状况和接下来的规划?
【禹来】这样吧，我把这两个问题颠倒过来说，首先我很高兴，我介绍一下我现在所在的鸿荣源集团，因为我发现你刚才说鸿荣源好像念起来不是很顺，鸿荣源集团20年前是在香港注册的一个以房地产开发业务为主的这样一个企业，目前主要还是从事住宅地产，包括产业地产的开发，应该是从2006年开始，进入商业地产的开发，同时还投资于其他业务，那些业务都是一些附属业务，总体来说，主要还是房地产企业，那么这个房地产企业业务主要在内地，而不是在香港。
跟我们中国大多数在香港注册的房地产企业是一样的，它每年大概销售住宅地产这一块在深圳地区应该是排在第三名的，那么目前开始把商业地产作为一个重要的业务来开展，当前主要的项目应该有三个，第一个是在我们目前正在进行的，你刚才说的叫做西安广场项目，我待会在跟大家说一下这个项目。第二个项目就是我们在农华那边还有一个项目，第三个就是主力了，我们应该是在沙井那边也还有一个项目，在深圳我们有三块地，这三块地的占地面积都超过10万平米以上，你刚才讲的西安这个项目现在我们集团已经正式把它命名为叫做壹方中心项目，另外一个我们作为商业来说，我们想做的有特点些，这个项目大概占地面积是10万平米，建筑面积是53万，如果是包括地下室将近80万平方米，对于这个项目来说，可以整体的说是一个城市综合体的项目，里面包括15万平米的购物中心，其中还有我们设计的一条商业街，还包括11万平米的写字楼，还有27万平米的公寓或者住宅楼，所以说这个项目在深圳来说是比较大的，同时这个位置在目前深圳所有的在建项目和待建项目里面，应该是最好的一个规则，它是处于深圳地铁1号线和5号线的交汇地，所以这个项目的特点一个是项目比较大，第二一个就是项目的地理位置非常好，第三一个作为我们来说，我们还希望把它建成一个真正的城市综合体，一个真正的城市综合体我们认为在目前在中国还是比较少，甚至说很难看到的，我不知道大家对赤柱比例，说城市综合体深圳是一个万象城，也只能认为它是一个商业综合体，而不是一个城市综合体，可能我顺便多说一句，什么叫城市综合体，城市综合体他一定要有城市的规模，换句话说，我简单的认为当你这个城市综合体里面所有的商业体量，包括这些物业里面所有的内部矛盾都停止了，他还能供城市使用，至少从这一点到那一点，就是说它具有存在城市的功能，而不仅仅是你这个建筑物的功能，这就是城市综合体。
目前我们这里面的购物中心，刚才这位记者说，在深圳市算最大的，确实也算，15万平米，目前深圳市体量在15万的，目前来说建成的，达到15万的也还不多，所以这个面积建筑面积是比较大的，我们光车位就6000个车位，所以这个项目建设我们计划把这个项目建立成一个在深圳市有自己特点的购物中心，比如说最好的大家不好说，我们说建设有自己的概念，所以我先把这个项目的情况，包括公司的情况简单跟大家介绍一下，另外一个项目投入面积，他可能在做这个项目的时候，他有一个目前的宏观调控下大家最要担心的问题，它不需要担心，就是先进的问题(音)，具体的数据方面。
那我们回头在说第一个问题，做商业地产，有什么自己的，我觉得是这样，首先你刚才说的那个关于在中国有很多的商业地产，我认为在中国做商业地产的企业不多，很少，有很多号称要做商业地产的确实很多，能做商业地产的企业确实非常少，这一点我不知道大家同意不同意，什么叫做做商业地产呢?我觉得商业地产项目，我曾经对商业地产的产品性格做了一个定义，就是商业地产的产品他跟住宅地产产品最大的区别在哪里?住宅产品他卖出的是实物是住房，商业地产的产品他最终的形式是服务，就是说现在能够提供商业地产服务的企业，其实是并不多的，大家马上会发现现在绝大多数的地产企业，如果这个还可以用两个字来说，住宅开发的企业一个就是卖，用经营模式来说，住宅也这么卖，商会也这么卖，写字楼也这么卖，但是你真正做商业地产，也换成另外一个字就是租，把它租出去，我提供的是整个服务，所以说这是很大的一个区别，所以我认为在目前国内做商业地产的企业不是很多，想做商业地产的很多，号称做商业企业的也确实多，从这个意义上来讲，商业地产有什么，我们以前做过的那几个企业，能够做的成功的，其实也没有什么特殊的办法，就是一句话他是遵循了商业地产的开发和经营全过程的一般规律，其实这个属于一般的规律就是与这个产品的性质有关系的，就是你能把它很好的建设起来，然后进行经营，因为商业地产模式，是使你的物业增值，最后取得增值的这种价值，你不信你看看，任何一个购物中心总经理的培训，或者是其他写字楼，酒店他的培训，对总经理最根本的一个要求就是使得物业增值，那么物业增值用什么东西来体现呢?实际上主要是通过你的租金水平来体现，换句话说，租金就是你这栋楼的价格也可以这么理解，所以说作为这一点来说，其实就可以简单的来说这个事情了，我们作为商业地产，或者说鸿荣源集团要想作为一个商业地产商，在今后中国房地产的市场上，或者说在商业领域里面，我们要占有相当的地位的话，第一我们一定要遵循购物中心，或者是商业地产开发的一般规律，要尊重它的产品性质，第二个我觉得商业地产和住宅地产有很多的区别，他对于经营团队要求特别高。
目前在中国真正做商业地产做不好我认为有两个原因，一个是地产开发商他没有真正想去做，你看这个项目，大家看一看，中国早期的项目基本上都是城市规划，说里面有商业，大家拼命的往后拖，拖的没办法的时候在把它带出来，或者是没办法的时候我宁可被打死，也坚决不盖房，都是这个想法。现在很多主动的来开始盖的时候，他为什么成功不了呢?其实除了开发商的指导思想之外，第二他的经营团队跟不上去，早期的商业地产商真正想做的，做不好的主要原因可能，比方说在上个世纪或这个世纪以前的10年，从2000年到2010年这个时候，可能应该说资金的因素会大一些，但是随着在2000年以后，特别是在2010年以后，现在做不成的，因为现在这种资本，随着房地产形式这几年特殊的发展，我认为现在大部分来说，资金还不是重点(音)所以大部分还是经营团队跟不上去，经营领导不好，大家所在的这个项目看得出来，(14：38)我就不用举例子了，现在忠良把它接过去了，接过去之后，正在做一番改造，那能不能成功，我们还拭目以待，但是大家起码对忠良的结果还是抱有信心的。那这个项目拖了多长时间，大概在北京三年了吧。你说从开业的哪一天起，我们就看过，那时候我正好在北京工作，看过的话，当时我们就觉得，还是可能会存在一些问题，所以说要说购物中心，或者说商业地产，我们要重修的话，第一条要遵循购物中心开发的一般规律，第二条要建立起能够适合这个项目经营的管理团队，我觉得这是比较重要的因素。
