九月的街头，依旧烈空当头，走在深圳宝安大道上，只见来来往往的车辆不停地穿梭，却不见半个人影，已被规划成特区中的特区的前海一片寂静。
不过，位于前海核心地段的鸿荣源•壹方中心项目施工现场，却是一片热火朝天。沉默已久的项目终于全面开始动工，庞大的工地上高耸着很多机械手臂，机器作业声也不时传来，工人们也紧锣密鼓地干活着。
“最近才刚刚开始正式动工，所以现在每天都在加紧工程，这个项目非常大，如果不加紧工程的话，估计四五年还不能建设完毕。”壹方中心施工现场一保安人员指着前方刚平整完的地面如是说。
其续称，事实上，这一块地很早之前就已经确定要建综合体了，也不知为何老板一直迟迟不动工。今年7月，旁边的一块地也被归并进来了后，才正式启动项目工程。
据悉，壹方中心项目总投资额将高达120亿元，总建筑面积约为87.8万平米，包括一栋高达225米的前海地标性写字楼。
全部建成后，该项目将成为一座集大型体验式购物中心、超甲级生态写字楼、高端海景豪宅、顶级休闲会所、风情商业街、商务公寓于一体的大型城市综合体。
六年蹉跎
事实上，鸿荣源这一综合体项目搁置已久，从拿地到开工已有6年时间。
2006年，该地块备受市场广泛关注与热议，这一土地面积9.94万平方米、建筑面积32.8万平方米的地块，是深圳出让面积最大的商业用地之一。最终，被鸿荣源旗下的西岸新天置业(深圳)有限公司以底价18.8亿元收获囊中。
不过，在获得该土地之后，鸿荣源却一直没有任何实质性的进展动作，被贴上“深圳最大MALL”标签的综合体项目就这样被闲置数年。
或许，对于以住宅开发为主的鸿荣源来说，该项目被闲置多年与其缺乏商业地产经验及人才不无关系。
2011年，曾先后担任广州天河城董事长、中信城市广场董事长的禹来赴鸿荣源任职集团总裁一职，再加上海岸城商业原董事总经理陈珊亦已到鸿荣源履职，两位商业大将入主鸿荣源，预示着鸿荣源在宝安中心区的“巨无霸”城市综合体项目将启动，同时表示鸿荣源将加大力度向商业地产进军。
虽然有商业专门人才的加入，壹方中心项目仍未立即启动。直到今年6月，深圳市规划国土委对该地块规划作出调整，在商业用地的基础上增加居住功能，容积率由原来3.3变更至5.4，总建筑面积由32.8万平方米调整至53.67万平方米，出让年期也调整为70年。规划调整后，扣减西岸新天公司权益部分后，剩余的7.81万平方米建筑面积回炉重拍。
最终，鸿荣源还是再以底价5.2亿元拿到深圳宝安区A004-0100宗地剩余权益，取得该地块的全部权益。
至此，项目搁置的马拉松终于可以结束。
布局待考
据了解，该项目建成后将成为总建筑面积88万平方米的超级城市综合体，总规模超越东京六本木新城、深圳华润万象城，而其商业面积更相当于两个COCOPARK，并将成为深圳最大的购物中心。
大部分市场分析人士都认为，由于该项目地段优越，再加上如今前海的定位，可以复制万象城定位，走高端业态。
鸿荣源集团副总裁王振江则对观点地产新媒体表示，目前该项目正在规划中，具体如何定位暂时不方便透露，不过会根据具体情况而言。
世联地产商业地产高级研究经理李东海认为，鸿荣源壹方中心是未来几年将入市的几大型商业综合体中，地理位置最优越的项目，因此，其预测会与前海中心的定位相匹配，偏向于高端。
不过，其续称，开发商做商业项目，从拿到地到建成开业，一般会定位三次，会依据城市发展、周边商业物业情况及招商情况而不断调整。
也有深圳业内人士表示一定的担忧，其认为根据区位而言，虽然宝安不缺高端消费人群，但目前所占比例仍较少，难以支撑像深圳华润万象城这样的大体量高端商业综体合所需的消费需求。
其实，除了在定位上的风险之外，在一个商业综合体扎堆的片区开发，鸿荣源也将面临不小的挑战与压力，确实不容小觑。
据世联地产统计，宝城片区在未来5年，海雅缤纷城、中粮大悦城、鸿荣源壹方中心、中粮购物公园等10个商业综合体入市，总体量超100万平方米，加上现有商业，总量将超150万平方米，增长率为177%。
对此，戴德梁行商业地产服务华南区董事黄伟伦表示，随着开发商纷纷转战商业地产，未来商业综合体的竞争压力会越来越大，虽然壹方中心的优势很多，不过仍需要面临很多问题。
其续称，商业综合体开发具有比较高的风险性，同时也需要良好的运营能力，比开发住宅项目难度大，因此要慎重考虑发展，这需要考验开发商资金实力、商业地产运营管理等多方面的能力。
世联地产华南分析师曹曲也有相似的观点，他认为，商业综合体最大的竞争压力就是同质化，商场需要吸引客流，有吸引力才行，要有自己的特色，做差异化主题特色的商业综合体才能吸引客流。
