3800万土地7年升值5亿
“企业无法生产，开发商无法施工”，一起开发商与生产型企业的土地纷争在湘江岸边愈演愈烈。涉事的长沙市湘星实业有限公司(下文简称“湘星公司”)、长沙市金信置业投资有限公司(下文简称“金信公司”)、长沙市君捷置业投资有限公司(下文简称“君捷公司”)在这土地上纠缠了7年，这块名为(2006)85号地块的价值也由3000多万飙升至5亿多元。
2011年长沙市万科房地产开发有限公司(下文简称“长沙万科”)入主(2006)85号地块，随着开发进度的推进，催促企业腾地的矛盾激化，被命名为(2006)85号地块的住宅开发地也成为了长沙万科烫手的山芋。
记者调查了解到，(2006)85号地块纠纷的根源在于土地挂牌出让之前的违规交易，其中夹杂着操纵交易、新城开发、土地升值等因素。
业内人士表示，随着各地建新城的热度不减，城市周边土地的转眼就炙手可热，价值倍增，任何违规的交易行为都可能为以后的建设开发留下隐患，为双方造成巨额损失，而失职的监管部则起着幕后推手的作用。
违规交易
由于该地块存在“房地分离”的严重瑕疵，竞标者纷纷退却，君捷以底价拍得此地。
2005年湘星公司生产经营困难，欠下银行1100多万元的债务，当年7月18日，湘星公司(甲方)和金信公司(乙方)签订《合作协议》，共同约定：乙方协助甲方解决经营困难(借款1900万元)和甲方协助乙方合法取得76.7亩土地使用权。
2005年7月20日，湘星公司和金信公司又签订《房屋转让协议》，约定金信公司向湘星公司购买房屋，房屋转让总价款241.4892万元。2006年4月，双方顺利地通过长沙市房产局的审核，进行了过户，湘星公司将13栋房屋的房产证给了金信公司。
“这两份协议给现在的纠纷埋下了祸根。”一位参与当年交易的知情人士表示，在其后纠纷中，双方对协议的指向存在分歧。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年颁布)第二十三条、第二十四条和《城市房地产管理法》(1994年颁布)第三十一条规定，土地使用权和房屋所有权应相互统一，实现权利人一致。很显然湘星公司和金信公司的操作让(2006)85号地块出现了交易瑕疵。
湘星公司总经理方晓解释说，无论是《合作协议》还是《房屋转让协议》，都是为了帮助金信公司拿地，而241.4892万元的房屋交易价格只是为了过户避税定下的数字，并不代表实际的价值。
“当时大家约定的是等到招拍挂时得出的具体价格后再算实际的房屋价格，因此这200多万到今天也没有结账。”9月10日方晓对本报记者表示。
2006年11月，湘星公司委托长沙市国土资源局出让(2006)85号地块，底价3500万元。正是有《房屋转让协议》的存在，在此次土地拍卖中，到场举牌的只有君捷公司一家，以3842万元的价格获得了总面积70.26亩的(2006)85号地块，并附带1700万元的地面建筑补偿费用。
记者在采访中了解到，实际上，当时获知滨江新城远期规划的投资者已经不少，很多人看好湘星公司的地，除了房地产开发商之外，还有长沙市某文化单位也有意获得此地块。但由于该地块存在“房地分离”的严重瑕疵，竞标者纷纷退却，君捷以底价拍得此地。
工商资料显示，君捷公司2006年4月27日注册成立，注册资本2000万元人民币，在2008年股东变更之前，四位股东分别为长沙金信置业投资有限公司和三位自然人，金信公司出资800万元，占总资本的40%，另外三位自然人出资者分别占30%、20%、20%。
纠纷
“房地分离”会出大麻烦，这是拿地者最忌讳的一点，一般是历史原因形成的，故意制造的比较少见。
“‘房地分离’会出大麻烦，这是拿地者最忌讳的一点，一般是历史原因形成的，像他们(湘星公司和金信公司)这样故意制造的比较少见，明显的违规。”9月12日一位退出竞标的房地产企业负责人对记者表示，3000多万的价格绝对是个大便宜。
土地交易完成，纠纷随即出现，爆发点是土地款之外的1700万元。按照与金信公司的约定，这1700万应该归湘星公司所得，这一点也写进了当初和君捷公司签订的《付款与交地协议》，“乙方(君捷公司)签订《成交确认书》日起10日内支付1700万元房屋款到长沙湘星实业有限公司指定的银行账户上。”但此后，君捷公司将1700万支付给了金信公司，理由是金信公司持有地面建筑的产权证，是房屋的实际所有人。
“金信公司和君捷公司是在搞欺诈，他们本身就是一个实际控制人，金信公司先获取了我们的产权证，再由君捷公司来拿地，最后把房屋补偿款补给了自己。”方晓认为湘星公司在这宗交易中被欺骗，(2006)85号地块的招拍挂是在恶意操纵下进行的，“房地分离是蓄意所为，就是为了挡住其他竞拍者。”
9月11日君捷公司总经理陈孟良在接受记者采访时表示，自己是在金信公司再次成为君捷公司股东后才担任君捷公司的总经理，而金信公司从未对君捷公司进行控股。
