一直以来，足够大量的终端消费能力、优越的地段交通商圈配套开发、雄厚的实力和丰富的经验，被视为是决定城市综合体开发成败的三大关键因素。盲目开发、同质化与单一化操作则成为近两年来商业地产发展方向的核心警示。在商业建筑面积数年内逼近400万平方米的中山市场，有关错位竞争与适度开发的讨论更是不绝于耳。
今年以来，商业地产新增体量开发出现了新的方向，市场细分出现了新的落脚点。其中，以体验式消费为尝试的业态模式开始布局中山，包括星汇湾综合体、恒基百货等即将开业以及即将升级的商业中心，都释放出了开创中山体验式消费业态布局的信号。
传统商业量化挑战升级
据统计，未来数年，中山将有400万—500万平方米的商业地产项目陆续上马。以东区为例，据媒体报道，该区今年单是写字楼新落成面积便将达到38万—40万平方米，其中包括利和广场等新写字楼陆续投运；如果再加上即将动工的远洋城世界观、大东裕四期等项目，新增体量更有望达到60万—70万平方米。
今年建成、开工的城市综合体超过15座，其中不乏包括利和广场、天悦城等在内的大型建筑。虽然避免商业地产同质化倾向、寻求错位竞争的议题早已在业界喊响，但从目前中山市内的商业地产开发趋势来看，类型单一化及定位同质化仍是一个最主要的特征。最重要的是，除了在错位发展方面出现了一哄而上的局面外，商业地产对本身的定位也呈现出模糊的界限，在市场细分方面仍然无暇顾及。
中山迪兴实业策划总监谈子信曾指出，目前中山的商业地产普遍存在市场定位模糊、配套滞后的问题，对整个综合体生态链造成极大的影响。目前，除了城区几个大型在建综合体之外，剑桥郡进入实质性建设阶段，港口保利广场也呼之欲出，兴中广场即将全面封顶。
规避传统零售业模式另辟蹊径
位于商业区的城市综合体，以零售开发为先导，零售商业体量一般占到六成以上，往往兼具甲级办公楼功能；位于商务区的城市综合体，以商务开发为先导，甲级办公、高星级酒店是其开发的主力和重点，零售商业则以配套裙房为主。而在商务区和商业区并存的区位前提下，城市综合体的开发往往选择购物中心与甲级办公楼并存的开发主导模式。
从目前中山的大型商业中心来看，零售业往往是最为核心的主导因素。无论是目前最具人气的大信商业中心、抑或是运营不久的利和广场，传统的零售业始终是一个支柱方向。而根据记者观察，虽然包括综合体商业在内的商业中心遍地开花，但其中的业态形式趋于同一，甚至品牌设置、消费产品类型都相差无几——一个典型的说明是，无论是在大信、假日还是利和广场，品牌的重复率达四成以上，且价位区隔不大。
在这样的竞争语境下，新入驻的综合体商业开发模式提出了新的问题。如星汇湾综合体便提出了“弃量求质”的方向，将在商业布局方面作出不同于传统业态的尝试，有意另辟蹊径探索体验式购物；已经开业的恒基百货也在运营一年后，对原有的业态布局提出了新的要求，目前正在筹备增加体验式购物组成；而即将开业的红星美凯龙，也提出了体验式购物的口号。
体验式消费业态初露端倪
“规模和数量并不是我们关注的焦点，绝对的焦点在于品质。”中山市星汇房地产有限公司营销总监刘进勇说。
“体验式消费是一种精致生活与一种艺术气象的融合，这跟综合体的最初的生活、消费和工作理念是一致的，任何一个城市综合体都应该成为所在区域人们的一个交际、交往的空间，成为人们的生活广场。”刘进勇说，为了区别目前普遍的“购物+美食街+电影院”商业模式，星汇湾或将推出另类的业态尝试，“比如争取终端中心、展厅等产品中心的合作，打造高端的消费体验和消费模式。”
为了保持综合体定位的统一性，刘进勇表示，星汇湾甚至摈弃了诸如电影院等传统、迅速聚拢人气的业态操作，在购物环境设置上，星汇湾将呈现体验式、差异化的装修风格。
同时，恒基百货、红星美凯龙家居中心都称要打造“体验”购物模式，以区隔传统的家居经营模式。
虽然从目前的商业动态来看，中山商业中心运营在冲破传统业态方面出现了新的尝试，但也有声音指出，该模式有待时间考验，是否真正做到市场细分、深入体验式消费营造还需看后续经营效果如何呈现。
