以新沙路为中轴，宝安大道以西部分区域，是沙井一直以来的传统商圈。未来，随着1.2万平方米的沃尔玛、17.5万平方米的京基百纳以及4万平方米的翡丽道街铺开业，合计超过20万平方米的新增商业面积陆续进场，沙井传统商圈将迎来新的机遇。
业内人士则提醒，购买商铺不妨从租金倒推定价是否合理，年租金回报率低过5%需慎重思考。
沃尔玛、京基百纳首进沙井
新沙路一直是沙井的商业中轴，几乎所有商场都集中在这条线上。如今，仅西荟城和翡丽郡两个项目，将提供合计约9万平方米的商业面积。
其中，西荟城约5万平方米，并已明确引入沙井第一家沃尔玛，主力店面积在12000平方米左右，计划明年中开业。翡丽郡则提供4万平方米左右的临街商铺，未来隶属万科社区商业产品线，根据既有生活中心又有新街坊“万科红”商业产品线。两项目合计58万平方米，庞大的住宅以及连接新沙路两侧规划中的过街天桥，都将为这一片区商业升级带来机遇。
沙井路是与新沙路交会的另一条主要干道，沿街两侧均为零售商铺，中熙商业大厦便位于沙井镇区唯一五星级麒麟山景酒店斜对面，现已宣布引入京基百纳，且于9月初启动招商。公开资料显示，未来这一集中商业面积达17.5万平方米，不仅引入百货、超市、服饰、餐饮等，还将有美容SPA等商业形态，预计将于2013年7月开业。
目前沙井商铺年租金回报率3%-5%
记者随机挑选了沙井当前商铺租售相对比较旺的两个片区。一个是位于棕榈岛项目附近的商铺，目前售价在5万-6万元/平方米，月租金在100-200元/平方米；一个是位于鸿荣源禧园外围裙楼，目前月租金也在100元/平方米左右，平均下来年租金回报率在3个点左右，一些旺区可以到5%。
“沙井的商铺年租金回报率目前确实不是很高。”一中介公司经纪人透露，“但是沙井可售的有产权的商铺太少，所以就会有些业主选择把价格吊起来卖。”
对于这一点，中联地产二手房研究院总经理肖小平也提醒购房者注意，没有产权的商铺不仅在办理营业执照方面会遇到麻烦，后续管理不力也有可能损伤商铺本身价值。
对于沙井新增20万平方米商业面积，她则表示，沙井有空间容纳这么多商业，只不过购买商铺的人还是要评估一下价位是否合适。她表示，以当前的利率水准来算，商铺回报率保在5%左右较为合适。以沙井目前商铺租金每月150元/平方米为计，倒推过去的市场定价在3.6万元/平方米，对于定价过4万元/平方米的商铺，则要考虑并非所有行业都能承担相应的高租金。
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万科翡丽道启动“‘深圳好金铺’全城搜铺行动”
上周六，万科翡丽郡在其营销中心举办“西部新东门”财富论坛，“‘深圳好金铺’全城搜铺行动”亦同步启动。
“我们曾经在同一个周六分别到东门和沙井进行人流量的测试，结果发现东门测试点人流量平均为每分钟120人，而沙井老街则是每分钟60人，是东门老街的1/2，但商铺售价却仅为东门老街的1/12。”万科翡丽郡相关负责人说。据他透露，整个翡丽郡山有约4万平方米商铺“翡丽道”，均为街铺，近期将推第二批。
据悉，去年11月“翡丽道”曾经推出首批9000平方米的商铺，价格4万-8万元/平方米，当晚售罄。论坛现场，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁亦表示，地处沿江新城中的沙井，定位现代服务型制造业总部，将承接深圳其他区域制造业的迁入，未来也必须提升商业服务才能实现沙升级，将成为沙井商业的新机遇。
