记者从深圳市地方税务局获悉，我市存量房非住宅类房产按评估征税政策细则（以下简称“细则”），昨日正式对外公布。这份细则对个人存量非住宅类房产转让过程中的征税标准，以及需缴纳的土地增值税、个人所得税等，都给出具体的计算方式。
分析人士认为，此细则也是继2011年7月份我市出台存量住宅房产交易计税价核定工作以来，在存量商业房中交易方面打击“阴阳合同”上打出的又一记重拳。
“细则”指出，非住宅房产交易的计税价格，仍然是交易双方签订的合同成交价格，强调以合同成交价格为纳税多少的主要依据，而并非以前的“阴阳合同”形式；同时我市地税部门对成交价格偏低且无正当理由的，将按计税参考价格进行核定征税。
据市地税局的相关负责人介绍，此次“细则”中有一大亮点，即实行按最低计税参考价格的征收方式。据介绍，这也是税务机关确定纳税人申报的合同成交价格是否偏低的主要依据。如果市民申报的成交价格等于或高于计税参考价格时，将按申报的成交价格作为计税价格计算征税；如果申报的成交价格低于计税参考价格且无正当理由的，那么税务机关将按计税参考价格计算征税。
为了方便市民查询计税参考价格，申请人（纳税人）只要凭本人的身份证号码和房地产权证号，通过市规划国土委门户网站或市地税局，就可查询到交易房产计税参考价格。
“细则”还指出，若纳税人对核定的计税价格和应纳税额存疑，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》规定，可向市民所在的房地产所在地区地税局，提出复核申请并提供证据资料，在经过区地税局经核查后，出具复核结果，征收单位将根据复核结果确定的计税价格和应纳税额征税。
纳税人也可根据相关法律法规，在依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保后，依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。
土地增值税征收方式有两种
有合同、发票的“核实征税”，无合同发票的“核定征税”
记者在细则中看到，个人转让存量非住宅类房产土地增值税的计征方式，分核实征收、核定征收两种。通俗来讲，市民持有“房产原值”凭证，计征方式将按“核实征收”执行，未持有的将按“核定征收”，这二者虽一字之差，区别却非常大。
有合同、发票的将“核实征税”
记者从“细则”中了解到，如果市民能提供合法有效的房屋购买合同、发票等房产原值凭证，以及规定扣除项目及费用相关凭证的，可以按照核实征收方式计征土地增值税。也就是说，以存量房转让收入减除房产原值、规定扣除项目金额，按法定税率计征土地增值税。
据深圳地税介绍，持有“房产原值”凭证的市民，将按照“核实征收”的方式来缴纳土地增值税。市民要先到房产所在地主管税务机关办理核实手续，再持核实通知书由市房地产权登记中心受理并代征税款。
纳税人计算公式如下：
增值额未超过扣除项目金额50％的，土地增值税税额=增值额×30％
增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，土地增值税税额=增值额×40％-扣除项目金额×5％
增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，土地增值税税额=增值额×50％-扣除项目金额×15％
增值额超过扣除项目金额200％的，土地增值税税额=增值额×60％-扣除项目金额×35％
其中，增值额为纳税人转让房地产所取得的收入，减除规定扣除项目金额后的余额；公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
