在市场上，万科的牌子无疑比中海响亮，但万科董事长王石曾断言：“万科的真正对手只有中海外”。
中海地产用事实证明了这一点。当万科和保利等房企因降价走量而分别导致毛利和净利润下滑时，中海外依然逆市上行。2012年上半年毛利率和净利率分别为40.9%和33.2%，而万科的毛利率和净利润率分别为26.5%和11%。虽然万科在销售额上仍然高于中海外100亿元，但净利润仅为中海的54%。
两位业内人士向记者分析说，除了严格的成本控制，中海外的高盈利能力得益于其精耕细作的开发模式和倒价差的拿地策略。
不过，北京某房企董事长则表示担忧，限购政策让市场回归刚性需求，对定位中高端的中海外并不利，而且目前现金流比毛利率更重要，精耕细作的开发模式与万科高周转率开发模式相比，有可能遇到更大的经营风险。
降价销售
今年8月参加中海外分析员会议的研究员告诉理财周报记者，中海外管理层将会尝试在2012年余下时间每月销售50亿港元，并将1250亿港元的销售资源增加至1400亿港元，销售目标800亿港元调至1000亿港元。截至今年8月，公司已完成销售额832.8亿港元，离目标只有咫尺之遥。
其实，中海外不敢说没有销售压力，去年下半年到今年上半年公司也启动降价策略。
2012年4月底，中海地产在报纸上中海康城国际以及中海塞纳时光两楼盘的团购启事，“1000套房源即将推售，万人购房团火速召集中。” 其团购最低价格为每平方米9000多元，相比于项目以前每平方米1.2万元的售价直接打了八折优惠，也接近该片区的最低价。两个楼盘以比市价低近3000元/平方米的“限价房”降价清货。
台湾元大证券的一研究报告显示，2011年下半年，中海外平均销售价格较上半年下调18.3%。
降价销售效用明显。2012年上半年，销售回收资金达309.8亿港元，净负债率降至32.2%，较2011 年底下跌0.5个百分点。而保利的净负债率高达115%。国泰君安国际认为，由于强劲销售表现和高现金回收比率，预计净负债在2012年末降至 27%。
逆市上涨
不过，跟保利不同的是，中海外降价并未导致净利润下滑。今年上半年，中海外仍保持17%的净利润增长，中海外高层在中期业绩发布会上仍然保持20%的利润增长信心。
业内人士认为，中海外的盈利能力与其“精耕细作”的商业模式有关。“同类同区的产品平均售价要高于其他同行，同时土地的储备的稀缺性强。”上述人士说。
高盛则分析这与上半年推售项目的结构有关。中海地产上半年平均销售价格，大多数预定的内地项目，都是由中海外于2004—2008年收购的，平均土地成本仅占售价的20%。，比率较2010年—2011年收购的成本低。
中海外并非随意降价，而是选择在土地价格较低的时候回笼资金并增加土地储备。据元大证券统计，2011年购买土地的均价比2010年低32%。
不过，国泰君安国际预计，由于均价下跌和营业成本会被通胀推高，中海毛利率和净利率未来两年保持下降。
虽然中海外房价有进一步下滑的可能，但元大证券认为，中海2012年和2013年仍可以保持36%的平均水平。
今年上半年，中海外拿地意愿并不强，仅有3块新地入手，不过中海外半年报指出，由于上半年房地产市场调控严厉，土地价格有所回落，下半年将按照手头资源伺机以低成本加大土地储备。
