购物中心在进行业态规划和布局时要重点考虑对目标人群的吸引和影响力，客流贡献型的业态往往在购物中心中起到举足轻重的作用，将这种客流“泵”式的商户及商户组合合理布局在购物中心当中，会形成客流的喷淋、发散、传导效应，从而带动整体的人气和销售。购物中心所选择的客流泵式的业态或商户以及它们的布局形式称之为客流模式，目前，客流模式正趋向多元化。
在国内购物中心新兴的时期，一方面消费者市场还处在长期的百货消费习惯当中，品牌意识并不强烈，另一方面，租户市场还不能够提供大量大面积的品牌店来消化几百甚至上千平方米的面积，所以“传统百货/超市+院线”成为了这个时期吸引客流的模式。百货由于面积大、品牌多、品类全、促销力度大等特点成为几乎每一个购物中心的主力店，再加上影院这种目的性消费业态，将它们布局在购物中心的一首一尾，一度成为了商业地产集客的利器。这种客流模式的典型例如香港又一城、东方新天地等，都是首尾或上下采用百货+院线，为购物中心源源不断地注入客流。
随着商业的发展，消费者市场的培养逐步成熟，消费者的品牌意识日趋强烈，同时，一系列快时尚品牌的涌入、集合店的崛起也为购物中心提供了更多的租户选择，在以ZARA、H&M为代表的快速时尚品牌所掀起的大众时尚风潮侵袭下，传统的客流模式被撬动了。
首先是“快时尚+集合店”的时尚引力及其所带来的销售长尾效应。快时尚的迅速风靡使得ZARA、H&M等快时尚品牌成为购物中心的宠儿，在短短几年间，争先恐后地开出了“中国首店”、“北京首店”等，并引起了一次次排队风潮，为其所入驻的购物中心带来了极大的客流贡献；同时，novo、SEPHORA等时尚集合店也因其丰富度高、潮流性强、可逛性强等特点在购物中心中有着不可替代的地位。从租户市场上看，无论是服装服饰类还是化妆品类，都还有很多可以挖掘的资源以支撑日新月异的市场需求，所以，“快时尚+集合店”的时尚引力还将为购物中心提供持续的时尚客群。同时，该模式也并不会影响或削弱类似ONLY、Ochirly等大众品牌的生命力，从销售分析上看，客群反而因为长尾效应促进了畅销品牌的业绩，获得了相得益彰的共赢效果。
除了时尚引力，人气餐饮是购物中心新的客流发动机，餐饮业态在满足大众日益提升的品质生活追求和社交需求方面功能显著，无论是客流带动型的金钱豹、外婆家、绿茶等，还是情感体验型的TASTY、港丽餐厅、鹿港等，或是直接需求型的SUBWAY、肯德基、麦当劳等，都呈现出非常明显的聚客效应，而且餐饮业态往往可以消化购物中心里的高层空间，并向上承接更高楼层的娱乐体验业态，成为上下互动式的客流发动机。
在偏社区型的购物中心当中，还有一个非常重要的客流稳定剂——儿童业态。无论是家庭娱乐还是儿童体验或是早教，都具备目的性强、持续性高、连带消费多等特点，往往一家商户都能绑定一大批家庭型的会员，形成持续不断的规律性到店。
综上，在目前的商业地产中，“快时尚+集合店”是带动时尚人群的主要引力，人气餐饮是客流的发动机，儿童家庭业态是客流的稳定剂，这几大业态相互支撑配合，成为了当前购物中心新的客流模式。
（作者系中粮大悦城商业管理中心总经理助理）
