受地产调控影响，烟台房地产市场即使在被寄予厚望的“金九银十”，并没有迎来全线飘红的迹象。尽管调控前景尚不明确，但开发商对烟台楼市的信心却没有因眼下的低迷而受挫，反而逆市拿地寻求新的发展空间。在这其中，部分一线房地产企业近期先后布局烟台开发区，尤其是一向被称为“价值洼地”的开发区西部已成为热点区域。在调控政策紧收不放的同时，一线开发商的入驻又给开发区楼市带来新的机遇和挑战，烟台楼市的西部版图正面临新一轮洗牌。
一线房企布局开发区
面对调控下的市场低迷，眼下各楼盘正在想方设法扩大销量，以尽快清理现有库存。然而部分一线开发商并没有放缓拿地开发新项目的步伐，而且不约而同地看中了开发区。
日前，烟台万科与开发区管委正式签署了关于北于家旧村改造的协议，项目位于张裕国际葡萄酒城西侧、长江路北侧。作为率先来到烟台的国内一线开发商，万科在相继进入芝罘区、福山区之后，正式在烟台设立了第三块阵地。与此同时，已经在芝罘区成功推出楼盘的越秀地产，则以5.3亿元通过公开挂牌方式成功购入位于开发区西部的北京中路以东、杭州大街以北地块。据悉，此块项目占地三百亩，获批准作住宅和商业用途。
除了国内知名的一线品牌，部分财力雄厚的外地开发商近期也在开发区集中拿地。其中，四川恒信集团投资8000万美元进驻开发区西部的北京北路南侧、敦煌路东侧的区域，建设烟台国际综合物流园区行政服务核心区城市综合体项目；上海星颐投资有限公司联手开发区房地产公司，在开发区中心地带共同打造名为“星颐城市广场”的商业综合体项目，计划总投资15亿元以上，规划总建筑面积31.8万平方米；中南控股集团则已签约开发磁山旅游风情小镇，项目位于磁山南路两侧，规划建筑面积113万平方米。
逆市拿地为“过冬储粮”
从最先入驻区芝罘中心区，到扎堆莱山、高新区等东部区域，再到瞄准位于西部的开发区楼市。在应对和消化调控政策影响的过程中，烟台楼市的热点如今也呈现出东部向西转移的迹象。对于开发商陆续进驻开发区，业内人士表示，在调控政策已长达两年并将长期延续的情况下，如何在严厉的调控期中生存和发展，已成为众多开发商正在努力破解的一道思考题。然而“巧妇难为无米之炊”，在应对调控的过程中，简单地选择暂缓开发或停止拿地，并非是房地产企业“猫冬”的良策。
“只有实现稳步的拿地和开发，房地产企业才能实现正常运转和发展。特别在调控时期，则可以用较低的开发成本入驻发展潜力更大的区域。”烟台天马产业营销总监姜绘来表示，相对于烟台其它区域，开发区尤其是西部地块的开发成本比较低，然而这里凭借深厚的经济基础具备较大的价值空间。
“开发区是烟台市的工业重镇，为数众多的工业企业带来了强大的购买力，尤其是众多年轻产业工人所蕴含的刚性需求。”姜绘来说。
越秀地产在入驻开发区后在一份公开信息中表示，“此次购入地块周围分布有富士康、斗山机械、大宇造船及通用汽车等大型厂企，且随着万华工业园的建成及未来多家厂企的迁入，人口数量将持续增加”。同时，随着潮水机场和西港区的建立，未来项目海空出行将更加便利。作为连接开发区市中心与机场、港口的交通要道，“项目所在片区的区域价值将逐步得到凸显”。
市场或将面临重新洗牌
在楼市库存量不断加大的当下，一批大型开发商的入驻势必会加剧区域内的竞争。然而在业内人士看来，一线房企的进入确实会不可避免地冲击本地企业，但也不需要产生“狼来了”的担忧。姜绘来便认为，一线开发商具有较强的市场影响力和号召力，一批优质地块吸引国内知名房企进驻，会有力提升一个区域的知名度和市场关注度。因此，尽管一线房企将试图争夺一块蛋糕，但也将市场整体蛋糕做大。只要本土房企能及时提升自身实力，完全有希望维持甚至争取更大的市场份额。面对一线开发商拥有资金、品牌优势，以及更为成熟的营销模式和先进的设计理念，烟台华明房地产开发有限公司副总经理于力则表示，在优质产品和先进营销理念的冲击下，部分实力不足、开发理念落后的小公司将难以为继，不得不退出市场竞争的行列，而市场重新洗牌也不见得是坏事。“这对区域房地产市场开发水平会有很大的助推作用，也为置业者提供了更多购房的选择，从而为开发区整体楼市注入活力。”于力说。价格体系一时难以打破在关注市场格局演变的同时，普通购房者更为注重一线房企对价格走势的影响。在开发区西部一家合资企业工作的赵启亮告诉记者，自己正打算在公司附近买房，但一直感觉整个区域的人气不旺，担心日后的生活品质会有所下降。“这回一下子来了这么多大型开发商，配套、人气倒是提上来了，我又担心价格会不会水涨船高，可眼下有没有足够的钱来买房。”赵启亮说。对于购房者的担忧，姜绘来认为，尽管目前开发区楼市的项目数量不多，但也不缺乏品质高、体量大、口碑好的优质楼盘，也形成了稳定的供需体系。少数几个一线房企的入驻，还不足以搅动整个开发区楼市的价格体系。特别是近年来随着本地楼市的成熟，以及购房者的逐步理性，市场对一个楼盘的价格走势已经发挥出决定作用。“无论名气多么大、产品多么好，一旦定价策略脱离了市场需求，将不会得到购房者的认可。”姜绘来说，“各项目还是会根据自身定位、目标客群等因素，合理制定适应市场需求的价格。”于力也认为，受开发区本地楼市现有价格水平、市民购买力等因素的限制，一线开发商的入驻难以使价格产生较大的波动。
