在调控成为常态的背景下旅游地产爆发性扩张昭示着房地产市场未来的某种走向
让城里人有机会住到乡下
让乡下人有机会住到城里
开篇语
《礼记》说：“大夫七十而致仕”，所谓致仕就是退休，就是说古代官员七十岁才可以退休。退休以后干吗？《尚书大传》说七十致仕之后“老于乡里”。退休之后“告老还乡”是许多做官的终极选择，回归田园是渗透所有中国人基因里的梦想。
曾几何时，城里人乡下人被一个叫“户口”的东西区隔得壁垒森严，城里人想买地住到乡下，没门；乡下人想拿到个城市户口，比登天还难。父亲退休时，一个老同事让他羡慕不已，他们老两口退休后，买了他80多岁姑姑在乡下的大院套，还有几亩田，都搬到乡下去住，吃的都是自己种的无公害蔬菜粮食，呼吸着新鲜无污染的空气，小日子过得很滋润。当然，这种买卖只能是私相授受，至少在现有法律法规上，城里人是不能买卖农村土地的。
目前我国的城市化水平已经超过50%，但许多机制体制还不能适应形势发展的需要。最大的问题是农民工进城不入城的问题。反映在房地产问题上，以他们的收入，想要在城里买房基本不可能，而住房保障体系又把他们排斥在外。另一方面，许多成功的城里人，已经不满足住在乌烟瘴气的大都市，已经不满足住在由发展商修建的火柴盒一样千篇一律的房子里，渴望在山清水秀的地方买一块属于自己的土地，建一个属于自己的别业，但往往苦于制度的限制而只能作罢。这就好比一座围城，城里的人想冲到乡下，乡下的人想冲进城里。既然双方都有这个需求，那政府就有必要从顶层制度设计上打破这座围城，让城里人有机会住到乡下，让乡下人有机会住进城里。
从土地制度上，城市大一统的土地国有制度和农民土地集体所有的二元结构真的有必要改一改了。目前中国的土地市场只有一种模式，国家在一级市场以低成本征收农民土地，然后再在二级市场高价卖给发展商。如果打破这种城乡二元土地制度的藩篱，让农民成为自己土地的主角，不但可以最大限度地让农民分享发展的成果，提高农民的支付能力，另一方面可以有效缓解城市房价畸高。是不是可以在条件成熟的时候，探讨农村宅基地的自由流转，城市国有土地与农村集体土地同权同价，甚至可以探讨农民可以用自己的宅基地换取城市的保障房等等，相信困扰我们的许多问题都将迎刃而解。
《家天下》记者天下行大型采访进行到第四个年头，今年我们选定的主题是旅游地产。我们对旅游地产的定义绝对不是有旅游资源的地产或者是以旅游度假为目的的地产这么狭隘。旅游地产应该是“第二居所”的概念，在有了常住的居所之外，满足人们居住在别处，享受另外一种居住体验的地产，也就是别业的概念。
我们《家天下》记者耗时数月，兵分多路，上山下海出洋，不单单是为了给读者带来对异地房地产项目的猎奇报道，更重要的是从中发现一些规律性的东西，对人们有所启迪。在房地产限购两周年，调控成为常态，老龄社会来势汹汹，愈演愈烈的大背景下，房地产市场未来的发展方向何在，是一个很值得探讨的话题。如果把我们的这次大型采访，放在这样的大背景之下，才更能显示其价值所在。
旅游地产群雄逐鹿野蛮生长
最初，人们买房只是为了解决居住问题，也就是“刚性需求”，之后，为了改善居住环境而选择较大的户型。在拥有了更多闲置资金后，选择投资型购房，兴起了商业地产热。当上述需求都满足了之后，部分中高端买家开始向往度假式居所，旅游地产于是成为继住宅、商业地产后，又一个热度激增的领域。近几年来，旅游地产风潮从国外的迪拜席卷至国内，海南岛的很大一部分海岸线已被各大房企瓜分，广东沿海和山区兴起“上山下海”式开发，在我国东部和北部则频现“造城运动”。
据中国指数研究院统计，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模逾2600亿元。今年1~4月，全国房地产投资总规模为1.58万亿元，旅游地产占了其中近1/5，预计全年旅游地产计划投资总额将超万亿元。在百强房企中，至少有1/3已经介入了旅游地产领域。
现状：爆发性扩张
机遇背后的高风险不容忽视
旅游地产爆发性扩张始于2010年本轮楼市调控启动之后，更多的房企为了追求多元化和规避风险，开始频频涉足旅游地产。从长白山到海南岛，从渤海湾到珠三角，从东部沿海到西部山川，随处可见开发商以旅游地产之名跑马圈地的身影。
万达、中信、华侨城、恒大、雅居乐、富力、碧桂园、世茂、龙湖、佳兆业、华润、保利、万科、海航、中坤、中铁、方圆、合景泰富、广物、颐和房企等，都通过各种方式渠道，投入到了旅游地产的滚滚洪流中。除了源自对企业多元化追求和风险的规避外，很多地方将旅游地产项目作为招商引资的重要手段，继而使开发商可以以极低的地价成本获得土地，甚至在建造过程中可随时改变地块规划、功能，从而获得巨额利润，这些亦是开发商们热衷于投入旅游地产的重要原因。
