1.57平方公里土地，300亿投资总额，500万平方米建筑面积，单体高度超过200米的建筑群。西安人冯仑在西安的立体城市计划，不仅仅是一次衣锦还乡，也是一场冒险。
这个看似天方夜谭的城市建设计划，已经悄悄酝酿和研发了4年之久。
自2011年从上市公司万通地产卸任董事长以来，冯仑的开发商角色进一步在淡化。作为万通地产的母公司，万通控股尚有三部分业务：工业地产、资产管理和基金业务。立体城市在成熟之前，并未纳入大万通体系之中。它只是冯仑从地产商到城市管理者的一次试验。
“未来我将有超过三分之一的精力放在立体城市上。”万通控股董事长冯仑说。将“守正出奇”作为企业信条的冯仑，试图用立体城市来挑战当下千篇一律的城市化模式。这场转型是关系到万通的未来，同时也是未来中国城市建设模式的有益尝试。
从“摊大饼”到“摞起来”
在20层楼居住，30层楼花园，40层楼做酒店大堂，50层楼顶做个西红柿农场。一栋楼内，五脏俱全。你设想过在200米的高空游泳吗?
4年研发，投入过亿，冯仑的团队所要做的，是把铺开的城市折叠，从“摊大饼”到“摞起来”。
从横向到纵向，当然不是一个简单的叠加过程。“我们希望最终达到产城一体、资源集约、绿色交通和智慧管理。”冯仑说。按照他的设想，与同等规模的普通城市相比，立体城市只使用7分之1的土地，却可以节约58%用水，节约40%能耗，减少60%的碳排放，减少3分之2的垃圾填埋。
冯仑的对标城市是新加坡。“新加坡700平方公里装了600万人，按照有效的土地来看，平均一平方公里将近一万人，绿地公园还有一大堆，大疏大密非常舒服。北京每平方公里才3000人。所以我们要求不高。”
冯仑眼中的立体城市有两大特点。第一是节约土地。将8到10万人集中到2平方公里之内。第二是产业主导。“产业带动就业、就业带动商业、商业带动城市居住和繁荣。我们不是房地产逻辑，这是个城市逻辑。”
这也是冯仑和刘永好的逻辑。万通地产已经有20年历史，新希望集团董事长刘永好认为冯仑值得信任。“他是房地产界的老兵，我认可他在房地产创新方面的研究。而且万通在住宅、工业、写字楼和综合开发方面都很有经验。”
从平铺到立体，这是立体城市与普通城市最大区别。而从建设过程看，冯仑也并未选择传统地产开发的路径。“以往的城市化被房地产牵着走，开发商只盖高密度住宅，没有产业，交通拥堵，城市空心化。最可怕的是始终在低水平地重复建设。”冯仑说，“我们的模式就是要把它拧过来。”
这意味着，每一个立体城市在开发建设的时候，所需的产业、就业人口数量等必须事先安排好。万通立体之城投资有限公司总经理郝杰斌说，在成都——另一个立体城市所在地，已经确定将有4万多就业人口。“多少在本地就业，多少要出去，我们把这些都研究清楚，再规划交通、能耗和其它城市资源。比如一大堆节能环保指标，我们必须做到国际先进，这四年我们一直在做这方面的研究。”
漫漫博弈路
在立体城市落户线秦汉新城的签约仪式上，陕西省省长赵正永到场，并且带来了国土、建设和规划系统一众官员。在仪式开始前，他还和冯仑、刘永好等陕西商会人士交流了四十多分钟。
陕西省去年的GDP达到1.25万亿，赵正永说，民营企业在其中占据半壁江山，这几年是省委省政府的重点。“陕西各个地市都对民企非常欢迎，我们会在各个方面积极支持，两厢情愿把这个项目推动起来。”
西咸新区作为立体城市落子之地，也是陕西省“十二五”重点发展地区，赵正永在这次会面中透露，近期陕西省委、省政府专门讨论了大西安建设的要求。出台了一些政策，进一步支持西安、咸阳的发展。“这几年一般国家不太提国际化大都市，但是对我们西北地区，还是要求能尽快地建成一个国际化大都市。所以我们需要和国际先进城市对比，进一步推动和完善。”
纵然有政策利好在前，这轮谈判仍然不轻松。与往日不同，万通的客户这次换成了地方政府。
从土地集约的角度出发，冯仑的创意很受政府欢迎。“平时要卖5000亩地，现在少卖一半地，还多招来几倍投资。过去一平方公里的投资80到100亿，我们都在300亿以上。所以现在地方政府拍着巴掌欢迎。”
这背后是冯仑团队的多年心血。比如立体城市成都项目，刘永好透露，立体城市团队几年中一直在研究如何节约用地、实现产业居住的统一，曾连续多年参与全球设计大奖赛，有几十个方案在手。“比如适合沙漠、适合海滨的模型，各种地貌都有。”
在成都的一次巡展中，时任市委书记李春城看过后非常激动，又带着市政府班子、国土规划部门再此去看。随后李春城找到刘永好，提出想和冯仑合作，希望立体城市能在成都落地。 “春城书记说要在成都建三个现代田园城市，冯仑就说先一个一个做。双方一拍即合。”
即便如此，这种新的城市化方式的最大问题来自最核心的规划部分。比如在成都，“磨来磨去政府都过了，但规划部门说，你这东西跟我规划接不上”。
冯仑说，政府首先提出的问题是，交通怎么解决?“那我们就要告诉他们，地上地下到底怎么走，人和车从哪集中和分散，治安消防怎么办，光照问题怎么解决，这都是技术问题。”
再比如绿化率。我国到现在还没有接受立体绿化率的概念，只接受绿地率，不接受绿化率。“假设你的所有屋顶绿化，你的绿化率是100%，投影面积算上去是100%。但是我国不接受这种计算。”
“所以我们就要跟规划局去磨所有的技术问题，花了两年多时间，跟中国的现实规划全部接上口了。”冯仑说。
这些艰苦博弈，是立体城市必须要付出的代价。尽管这种立体生活形态在国外——比如新加坡，已经司空见惯。“我在楼顶做个农场为什么不行?20—25楼我做一个小农场，在里面种西红柿，新加坡现在这个技术完全做到比超市还便宜了。”
需要被打动是不只有地方政府，冯仑把立体城市视为阿里巴巴一样的平台操作系统，这个可持续发展城市系统，需要强有力的合作伙伴，需要新的商业模式。
