东莞长安镇，万科与万达两家国内顶级的开发商，展开了一场贴身肉搏。
这是一场关于城市综合体的暗战，总面积55万平方米的万达广场，与体量35万平方米的万科广场，相距仅有数公里。而在东莞这个三线城市，在建和拟建的综合体数量，达到了20个以上。
放眼全国，“无处不有综合体”，近两三年来，城市综合体已经是房地产行业的最热词。各地纷纷上马的综合体项目，总量有上千个之多。
伴随着如此天量的综合体开发浪潮，资金筹集成为问题，散售带来的隐患和风险也浮出水面。“万达定位偏高端，万科主打中高端，但东莞真的有那么多高消费人群吗？”在去东莞考察一番后，深圳一主打商业地产投资的资深人士发出疑问。
在万科万达之前，宣称建成后将成为亚洲最大规模购物中心的东莞华南Mall，就已经是一个城市综合体运作失败的典型案例。
“城市综合体不仅有泡沫，而且有很大的泡沫。”一家大型地产商人士直率地说，不当规划加上重复建设，“空城”和“烂尾楼”的景象可能会越来越多。鄂尔多斯和温州就是现成的例子。
地方政府在做了城市综合体的推手之后，是否能在后续的交通、配套、住宅和人口安置等方面提供支持，兑现承诺，是城市综合体是否演变为“烂尾楼”的一大关键。
投资逾万亿？
几百个城市齐声合唱：再不建城市综合体，你就落伍了。
随着穗莞深城际轨道交通网建立，东莞成为连接广州和深圳的重要节点。万科、万达先后相中东莞，各自在这里布下体量不菲的城市综合体项目。万科与万达赤膊相见，这在全国也极为少见。
今年上半年，东莞万科、万达广场相继亮相，其中商铺和公寓部分已经开始对外销售。除万达、万科外，光大、中信等品牌房企也纷纷杀入。据本报记者统计，截至目前，三线城市东莞出现的城市综合体的项目有20个之多，如第一国际、地王广场、星河传说、华南摩尔以及在建的虎门地一大道、环球经贸中心、国贸大厦等。
不止东莞。易居中国统计显示，2011年至2015年这五年时间，全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55％的增量集中在中西部的新城。
然而，没有一家研究机构能提供最全面的城市综合体面积和投资数据，“只知道这个数额非常惊人，”多家机构研究人士直言。
本报记者根据公开资料不完全统计，仅苏州一地，规划、建设中、已经完工的综合体就达25个。而杭州号称要打造大大小小的城市综合体达到100个。上海则宣称2011年至2013年，将新增50多个城市综合体项目。深圳市在未来的几年，在建和已经初步规划的城市综合体项目多达16个，合计建筑规模1044.79万平方米。
按此保守推算，假如每个100万人口级城市需要建设15个大的城市综合体项目，200万人口级城市需要建设20个大的城市综合体项目，那么全国大型的城市综合体项目数量将超过2000个，投资额达数万亿。
资金从何而来？
庞大的城市综合体，单项投资少则数亿，多则数十亿元。这些资金将如何筹集？
房地产业内人士介绍，综合体开发的资金，首先是一部分自有资金，其次是商业地产不限贷，银行信贷支持；还有就是政府给予一些补贴，变相鼓励。而最大的资金来源，是城市综合体中的商务公寓等住宅产品销售，虽然产权只有50年，但因为不限购，可以有效变现回款。
“综合体的总投资额较高，但并不是一次性付款，可以用回款良好的住宅项目维持其投资，而且可以与住宅项目用一个建设单位，这样建筑商可以垫资，资金的调度余地更大。”苏州园区一位不愿透露姓名的官员分析说。
一位万达前员工告诉记者，业内只有万达可以做到“四证融资”，即未取得建设许可证就可以从银行获得贷款，而其他项目基本上都是开发商前期投入一笔钱，然后建筑商垫资建设，封顶之后出售住宅、商铺部分回笼资金，支撑项目后期的开发。
记者从保利、富力、花样年等近两年集中做商业地产的开发商处了解到，散售的商业这两年非常好卖。保利去年广州市场上近一半的销售额是商业（商铺和写字楼）贡献的，而花样年五成以上的销售额来自商业。
东莞长安万科广场和万达广场的商业均有大量散售。万科广场营销人员说，从商铺的销售来看，客户里面本地人约占了一半，另外一半外地客户，比如在东莞待了多年的外埠人，或是厚街等邻近镇街以及深圳的客户。万达广场的销售员也透露，买商铺的客户各地都有，但大部分是投资客。
