虽然万科的商业地产总是欲说还休，低调潜行，但据不完全统计，万科已经有17个城市综合体在运行当中，对于千亿规模的万科而言，占比并不大。但伴随着住宅开发的利润逼近制造业水准，商业地产开发成为一个全地产行业的蓝海。万科也不会例外。
当然，馅饼有时候也可能成为陷阱。郁亮时代的万科对记者关于商业地产的采访，回复极为谨慎。但实际上，从资本战略到土地配置到内部架构的调整，万科早有谋划。
纯住宅用地稀缺
从客观上讲，做商业地产是大势所趋。万科不能回避也不会回避。
地方政府更青睐供应的是综合用地，而土地供应的郊区化，使得商业配套成为项目升值的必要因素。根据万科每月新增项目披露，2011年8月至2012年9月万科新增项目54个，其中位于市区的20个，占37.04%。位于郊区的34个，占62.96%。据不完全统计，近两个月，万科斥资90多亿拿下8块商业住宅综合地块或者商业地块。
万科回应记者：万科做商业地产是顺应城市发展趋势。随着城市发展和城市规划的调整，新出让土地中的土地利用规划中，非住宅部分的占比普遍上升，纯住宅用地越来越罕见。另一方面，客户对住宅小区的商业配套的要求也在不断提高。即使是专业的住宅企业，为了获得更多开发住宅的机会，也需要关注非住宅业务能力的培养。
同时，万科还面临着开发住宅利润率在不断下降的情形下，一个千亿规模的公司如何去寻找新的利润增长点？虽然在当下，万科的商业地产开发和万科的规模相比，更像是一个补充。但从万科打通香港融资平台希望获得大规模的廉价资本；从昔日的新鸿基到如今的领汇和凯德，不断寻找商业地产开发的新坐标而言，更像是战略转型，而非试水那么简单。当然，郁时代的万科表态低调：“尽管万科正在加大对非住宅物业领域的关注力度，但公司的定位并没有发生变化。万科仍然是城市主流住宅开发企业，住宅也依然是万科的主业。和其它进军商业地产的企业不同，万科发展非住宅类业务的目的，是为了更好地做住宅。
因此公司在非住宅业务领域的探索，也主要集中于那些符合城市发展方向、能够与住宅相配套的物业类型。公司对非住宅业务开发能力的提升将是一个循序渐进的过程，不会急于全面展开。目前非住宅业务的占比不超过10%，未来一段时期不希望超过20%。”中国正逐步进入十年商业地产的黄金期，纯住宅的项目将越来越奢侈。商业的想象空间远大于住宅，万科很难不心动。20%或许只是暂时的战略底线或者是一种郁亮的迂回方式。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，随着经济的发展，客户需求也随之改变。客户在满足基本住宅需求的同时，开始更多的关注住宅的环境以及周边配套的商业设施，这也为万科的转变奠定了坚实的市场基础。
住宅利润率下降
万科的利润率在龙头企业中并不是最优秀的，当然，单就住宅而言，整个行业的利润率都面临下滑。
在万科2012年上半年度业绩说明会上，有投资者提出如此的质疑：万科上半年归属母公司净利润率仅11%，但万科今年初向华润信托借款利息高达11.3%。对此，万科副总裁王文金解释到，万科销售净利率是14.8%，扣除少数股东损益后归属母公司的净利润率是12%。借款利率与销售净利率，两个指标的维度不同，利率对于销售净利率的影响尚需看计息借款在总的投资资金中的比例，以及投资资金的周转率。比如，1元的投资一年内做成了2元的生意，而这1元投资中有0.5元属于借来的，那么该0.5元的年资金成本相对于2元的生意才是对净利率的影响。“万科将尽量降低借款利率。”王文金同时表示。万科总裁郁亮也表示，由于靠土地升值盈利模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将下降，并向制造业靠近。郁亮在不断地强调万科追求的是净资产收益率。A股市场上，万科也依然是净资产收益率最高的房企。
但从净利润指标上看，万科不算是最强劲的，龙湖的营收约是万科的1/3，净利润约是万科的2/3。龙湖的净资产收益率是万科的两倍（当然，也要考虑内地和香港会计制度有不同），这些财务指标会提醒郁亮后生可畏。
再看一看万科的真正对手中海，2011年，中海的净利润达到125.5.亿元，剔除物业估值收益16.68亿人民币，中海地产实体净利润仍达108.82亿元，高出万科96.2亿元的13.12%万科的规模未必始终会是优势。万科的规模和负债比率都要比中海高，一旦行业下行，中海的净资产收益率会更稳定。当然，万科还一个让其更尴尬的比较对象万达。
