陕西省住建厅出台新政要求开发商合理利润率控制在10%左右之后,有专家指出,商品房的成本中有30%属于“灰色成本”。记者调查得知,“灰色成本”属于行业的潜规则,这类成本所占比例随房企的实力、项目的大小有所不同,至少10%,有些甚至高达40%。
此外,灰色成本在开发的每个环节滋生,并以采购、物业置换等方式得以隐藏,其中很大一部分流向了政府相关机构。一位不愿透露姓名的开发商表示:“如果能算出流向公务机构的那部分在‘灰色成本’中的占比,那么公众可以算得出,房价中有多少部分不是被开发商拿走的。”
难以公开的“灰色成本”
备受关注的“30%灰色成本”之说由北京大学金融系副主任吕随启提出,他称商品房成本中的一些“灰色支出”占总成本的三成,既难以公开,又无法测量,以致房价虽一路高企,开发商却仍嫌赚得不够。吕随启表示,“如果30%的‘灰色成本’在阳光下被避免了,目前的房价打对折都没有问题。”
实际上,“灰色成本”在房地产界早已是公开的秘密,对此,有某大型房企华南区项目总监向记者形容为“常在河边走,哪有不湿鞋”。不少房企内部人士向本报记者抱怨,“要拿下项目工程,不行贿很难”、“招标、采购是行贿重灾区”,“不给政府机构点好处很麻烦”。深圳星河地产某管理人士称,“能在阳光下运营,估计只有以不行贿为傲的万科才能做得到。”
面对房地产暴利的说法,多位中型房企人士向本报记者表示“有苦说不清”。其中一位开发商称,账面上的利润包含了看不见的开支。土地资源竞争越来越激烈,土地价格也逐步攀升,为了获得性价比更高的土地,开发商所需付出的隐性开支也在不断增加,“房地产牵涉到四五十个行业,他们都以为这是一个暴利行业,都想来沾点油水。”
吕随启表示,“灰色支出”大部分被用作**费用,与“权钱交易”等地产腐败密切相关。他估算约占真实成本的30%,土地出让金、建筑成本及税费,合计只占70%。那么,到底这项成本是否占30%之多呢?
“有些项目较小的,房企政商关系好的,估计也得有10%。”上述开发商表示,所谓的“灰色成本”与项目大小、房企的实力等因素相关。
长期在华南二三线城市开发房地产业务的某实业负责人张金超认同该开发商的观点,此外,他与数位不愿透露姓名的房企人士一致补充称“有些项目的‘灰色成本’甚至在40%左右”。
张金超解释道,一般来说,这种高成本项目是一种交换条件,在政府等机构看来,房企的利润虽然受损,但仍可以赚到钱,房企只要啃下这块骨头,谈下其他优质项目的可能性会更大。
一位大型房地产公司负责人曾公开表示,如果权力都在阳光下运行,开发一个房地产项目的成本就能降低15%。常年从事房地产运作项目的投资商魏如杰透露,两至三亿元的项目,前期投入就会超过几千万元,加上前前后后送的礼物、红包,超过一亿元。
隐形渠道
曾在重庆、长沙开发项目的北京某实业公司地产部负责人谢运时向本报记者表示，按照房地产的成本管理，每一项成本都需规定去向，而“灰色成本”常常平摊到前期开发和后期开发的部分项目中，尤其是管理、财务、广告宣传、销售代理等费用中。
然而，他表示，类似与广告宣传等费用在账上的成本只占少部分，因此不能把“灰色成本”过多地积压在这些费用项目的头上，所以公司会选择多种方式“避账”。“不止地产公司，其他行业的公司也如此，账面上很难查出来。”他补充道。
深圳某广告公司的财务部人士向本报记者讲述他的经历，称某房地产公司为该公司的大客户，一般，类似于回购、送礼等“灰色”部分，公司会根据数额的大小以餐费、招待费、福利补助等形式在账中呈现，“每年年底，我们部门都要加班加点把账摊平。”他说。
该人士也透露，某房地产公司曾通过该广告公司“走一笔达70万元的费用”，名义则是让该广告公司提供一份营销策划方案，其中包括组织到中国香港考察项目，事实上，这些工作的价值远远低于70万元的数额。
记者从广州某律所得知一宗经济纠纷案件里面的部分庭审细节。佛山某实业公司要开拓房地产业务，需要一大笔难以进账的费用，因此，该公司的副总经理与财务总监则负责筹办网络公司，报销开拓房地产所需要的招待费用、**费用等，甚至以该网络公司为上述实业公司提供合作的形式，让“灰色”费用能够名正言顺地支出。
该律所合伙人曾姓律师向本报记者指出，利用空头公司报账、走账的方式并不稀奇，这部分的支出去向难以追究，事后也很难核实。据他了解，除了房地产行业，其他医药、科技行业的需求也不少。
“这些‘灰色成本’有不少流向了政府机构。”上述某大型房企华南区项目总监则向记者指出，一般来说，建工、采购等所需的“打点成本”已经成为一个产业链，如果处在其中一环节的公司不按行规办事，也许会比别人挣得少，甚至会亏钱。
他举例称，“建筑公司要尽快获得行政审批等，花点打点费用肯定是必须的，公司在向承建商申报费用时会把这部分支出核算在内，同理，一环扣一环，最后则由房企承担这些开支。”他补充道，现实运作要比这个环节更复杂。
广东省住建厅相关人士向记者指出，在多项的审批环节，一般的建筑单位都能顺利排队轮候，“很多单位等不及，他们手上都有工程摆在那里等开工，如果要尽快地获得审批，与相关部门搞好关系十分重要。”
广州近日的舆论焦点“房叔”吵得沸沸扬扬，据悉，这位拥有22套房产的广州市城管局番禺分局政委蔡彬曾收受他人贿赂，目前已被“双规”。记者从多位地产界业内人士了解到，类似的“置换物业”支出也是房地产“灰色成本”的一部分。
广东某中型房企的开发商李先生曾向记者透露，因为招待费用较为敏感，向相关公务单位的领导低价出售或者赠与房产、商铺等物业，成为了更好的利益输送方式。他坦言，这种置换的方式，房企在营销过程中可以避免难以报账的尴尬。
上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军向媒体分析房地产的成本构成，他以1元的房价为例，其中30%-40%左右是政府收取的土地价格；20%-30%是税费，税与费合计数十种，也是政府和事业单位收取；10%-30%是建筑成本，包括水泥、设备、劳动等，一般10%-20%才是利润。
尽管按照李战军的分析，账面上流向政府部门的费用已经超过六成，然而，吕随启等不少专家评论李战军的算法中仍缺乏“灰色成本”这一项。
