五洲国际集团首届“万商会”于11月7日下午在上海国际会议中心隆重举行，赢商（集团）控股有限公司董事吴传鲲在会议上以《关于中国宏观经济与消费特征现状和发展趋势》为主题的演讲，以下是演讲实录。
赢商（集团）控股有限公司董事吴传鲲
尊敬的各位来宾，各位领导，大家下午好。首先衷心祝贺本次万商会可以圆满成功。今天跟大家分享的是我们商产网的一些数据。
首先是宏观经济背景的分析，刚刚梁任堪会长已经跟大家分享了一些数据。首先我们有一个大的判断，就是中国商业地产发展的宏观环境基础良好，国际经验表明人均GDP在3000-8000美元是商业地产的起步期，我们国家已经超过了5500美元，处于起步的阶段。住宅市场调控常态化也使得我们大部分的开发商也进入了商业地产的领域。国民经济的持续增长，城市化的推动，保险基金的进入，都为商业地产未来的发展奠定了良好的基础。
第二，人口红利出现了一个双拐点。城镇人口平均每年增长2096万人，将来还会更高。这为城市商业和商业地产发展提供了巨大的支撑。另外一个随着人口增长率的回落，老龄人口增加，青壮年人口增加，这对地产行业也将是一个不确定因素。
城市化是长期利好的，这是我们刚刚已经提到的问题，中国目前的城市化率不仅远远落后于发达国家，还远远低于金砖四国的俄罗斯和巴西，未来发展潜力巨大。我们目前这么多的城市综合体，城市综合体出现有两个基础，一个是城市化，一个是现有城市的旧城改造。这是我们商业地产最大的一个载体。
经济的增长方式转为侧重消费。中国经济的增长方式从投资已经转移到拉动消费，以消费为主。这也将进一步释放我们的社会消费水平，商业零售以及作为一些载体的商业物业的发展，这些将迎来新的发展契机。
居民收入和消费稳步增长。我们可以看到，目前我们居民消费的指数处于比较低的位置。城乡居民收入加快增长，尤其是农村居民收入快于城镇，这对我们商业地产开发也有很大的影响，很多商业地产开发进入三四线城市，也是因为这个原因。
住宅调控促使开发商转型商业地产。对于每一个开发商而言，目前商业地产已经不是你肯不肯进入的问题，而是一定要进入的问题。刚刚主持人介绍了我们五洲国际97年就进入了商业地产，这是非常有远见的。
商业地产发展速度很快，我们看到办公楼和商业用房的增长是比较高的，我们的供应量也在快速增长。
从总体来说，我们的商业地产开发多于住宅。从不同物业类型表现来看，虽然说住宅市场是地产主力，但是因为高压的政策已经显露疲态，而商业地产则快速增长。这里我简单讲一下我个人对放 房地产调控的看法。拉动国民经济的三架马车。大家都知道目前出口的现状，我们的出口受到了很大的影响。第二个是消费，因为这涉及到国民经济大的分配问题，也不能指望短期内居民把钱拿出来去消费，这也是不太现实的。投资我们来看，“铁公鸡”已经达到了一个高潮。我们想对很多地方政府来说，房地产应该还是一个比较短期可以见效的手段。所以我个人认为，诸如房地产调控这样的政策应该已经见顶，不可能有更加严格的政策。
