从南山中心区的蔚蓝海岸，到福田CBD的卓越大厦，从深圳湾的卓越维港，到如今梅林的卓越城，卓越一直担当着片区“先锋开发商”的角色，在区域尚未成熟之时进驻，与区域共同迎来辉煌。究竟是怎样的理念，引导着卓越在深圳乃至全国的布局？2009年，卓越曾准备在香港上市，最终因为市盈利率低而放弃，如今三年过去，关于上市，卓越又作何打算？11月5日，在卓越地产总部卓越集团总裁李晓平接受了记者专访。
卓越在深圳的布局有何特点？
目前商住比例基本持平，布局只选经济增长点区域
记者：卓越布局一般选择进入怎样的城市？深圳布局又是怎样？
李晓平：房地产是重资产，重点经济增长地区市场潜力才会比较大，卓越也是按照这个原则来布局。
目前，卓越集团已进驻北京、上海、深圳、青岛、杭州、连云港、武汉、长沙等全国大约10个城市，区域包括珠三角、长三角、环渤海区域3个高增长地区和四个一线城市，另外还有一些二线发达城市。在深圳布局重点也是在经济增长点区域，南山以前海、后海为主，福田以中心区包括中心区外溢片区为主，罗湖以笋岗为主。
记者：近两年来，卓越一直关注并且增持商用物业，如何看待商用物业的开发和持有？
李晓平：卓越集团的商用物业开发还是以深圳为主，目前也渐渐在上海、杭州、青岛铺开。原则上讲，四个一线城市的核心位置都是可以的，二线城市要看位置，并且量不能太大。
卓越集团定位是“双引擎”发展，即采取商用和住宅双元业态模式。截至目前从销售来看，住宅和商用的比例是6：4，如果将持有部分计算在内，商用的比例还要更高一些。卓越集团持有的商用物业规模大约30-40万平方米，主要集中在深圳，未来还会在一些核心发展区域增加持有比例，例如后海项目和卓越城项目的部分。
记者：从蔚蓝海岸开始，卓越总是能够抢在片区启动之前开发，项目和区域共同迎来辉煌，有怎样的经验可以与同行分享？
李晓平：做这么多年房地产开发的经验，永恒不变的真理一直是“地段、地段、地段”，这个地段不单是指那个地方旺，更是指市政规划投资和打造的重点地区。因为规划之后政府就会去投资落地规划，几年之后人会聚集起来。这才是我们讲的好地段。
当初福田中心区规划为深圳CBD，政府基础设施投资算到每平方米是5000元/平方米的地价，但那时市场上在售物业的地价才3000块钱，政府投资的钱已经超过了在售物业的地价，所以我们认为这里的物业还有潜力。
未来十年，卓越要做什么？
随时准备上市，但不会为了上市而上市
记者：卓越2009年就曾计划上市，当初为什么放弃？上市计划还会继续吗？
李晓平：2009年是我们主动放弃，原因是市盈率比较低。最初的市盈率是12.5倍，前面几家跌破发行价后，又被降到8.5倍，最终选择放弃。不过现在比2009年还惨，5倍已经算好的。
当初也想过国内买壳上市，现在这条路也被堵了。上市仍是我们比较重要的一个方向，现在还是处在一个随时准备上市的重要状态，如果启动程序，三个月就可以上市。但是，也不会为了上市而上市。
记者：目前卓越的土地储备情况如何？选择项目的理念是怎样的？
李晓平：目前卓越储备量大约够3-4年开发，没有之前那么多。以前储备土地是不需要买单的，签约之后不用交钱。现在拿地之后，要求在规定时间内开发，如今资本市场也会质疑未来会不会被收回，并不喜欢大量的土地储备。二是投入多产出少，负债表就不好看。加上房地产政策还有很大的不确定性。大量持有土地，对于企业财务而言，并非明智决定。
记者：对于房地产行业而言，除了不再疯狂圈地之外，还有哪些方向性的变化？
李晓平：往后十年，也是房地产成熟的十年，市场会从宽度和深度两个方面进行细分，企业会重新评估自己的竞争力。比如万科，之前拿地成本比较高，这两年通过合作解决了拿地的问题，专业做后面一段。从横向来看，行业会进一步细分。如果我只擅长做刚需产品，那我就把刚需产品做好，有些公司做开发也做金融产品，这些都是在发挥自己的强项，重新评估企业竞争力。会不会有综合性公司？会有，但是数量会减少。因为如果你全面打通，反倒很难有一个绝对的竞争力，只有把自己的专业发挥好，才能价值最大化。同时，未来行业的集中度会越来越高，前30名或者前50名的企业(在市场上)占有的量会越来越大。
