与张招兴对话前几天，越秀地产刚刚公布收购了武汉一块建筑面积达15.3万平方米的土地。在成功运营了广州IFC交易、构建地产和房托常态化互动新平台之际，越秀如何应对宏观调控、适应行业发展趋势的需要，是越秀集团副董事长、总经理张招兴非常关注的问题。
现年49岁的张招兴，2008年获任越秀集团副董事长兼总经理、越秀地产执行董事，与越秀掌舵人——越秀集团董事长陆志峰堪称是“完美组合”，张自称“陆董更多是领导董事会进行战略层面的谋划、本人则更多是带领一个具有强势执行力的经营团队实现公司的战略”。履新之际，时值越秀集团“三年(2009-2011)调整优化发展”战略实施初期，问题逐一涌现，也是中国房价受金融危机影响大跌时段，市场对房地产对中国经济的引擎作用开始产生质疑。
而如今，正值越秀集团“3+X”模式发展棋到中段，亦是越秀地产探路中国商业地产转型的突破之年，对话张招兴，颇具意义。
开河之作
提问：此次广州IFC注入完成，对于越秀集团、地产、房托而言意义何在?
张招兴：从本次交易的背景看，首先是越秀集团具备了实施巨人项目的基本条件，上市平台结构得到了彻底优化，国金中心实现了全面运营(即“广州IFC”)，为交易打下了基础，其次，地产和房托的常态化互动是应对宏观调控、适应行业发展趋势的需要。
越秀集团三大核心产业中，越秀地产是核心支柱。但在国内住宅宏观调控常态化的背景下，以“买地、开发、销售”这一传统住宅地产发展模式为主的房地产开发商，普遍存在资金短缺、业绩下滑、抗风险能力减弱等问题，面临较大的生存危机。
另一方面，在超过1300万平方米的土地储备中，越秀地产拥有包括国金中心在内的超过300万平方米的在建和未建优质商业项目，如按照靠租金回收成本的传统商业模式，普遍存在回收期过长的问题，易致企业沉淀大量资金。以国金中心为例，项目总投资额约81亿元，仅靠收租的话，年回报率约5.8%，投资回收期长达17年左右，会给越秀地产快速扩张带来沉重压力。为此，越秀地产迫切需要进行产业升级和发展模式转型。
而且，在实施巨人项目之前，越秀房托的规模太小(仅为66亿元，而香港和新加坡的REITS平均资产规模分别为202.6亿元和144.1亿元)，竞争力弱，缺乏行业影响力。房托现有的几个项目大多已步入成熟期，增长空间有限，可持续发展和抗风险能力不足。
在香港上市的所有内房股当中，越秀地产是唯一拥有房托基金的，这是我们的核心能力。发挥好这个核心能力，地产和房托两个上市平台的发展后劲就会不断增强，融资功能也会不断放大，香港越企的融资空间也同样受益，集团总部就有更多力量支持金融、交通等其他核心产业的发展，从而成功实现“十二五”的战略设想。
从项目意义的角度而言，首先，这个项目是一项牵一发而动全身、具有巨大杠杆效应的资本运作项目。通过该交易，越秀地产迅速实现了对国金中心的投资回收，增加约49亿元现金，减少了45亿元银行负债，合共获得额外约94亿元的资金贡献。其次，由越秀房托承接国金中心项目公司债务，越秀地产的资产负债率从交易前的67%下降至交易后的62%，总资本负债率也从46%大幅下降至30%，一次性释放了45亿元的借贷空间，使越秀地产剩余借贷空间从原来银行规定的“天花板”借贷比率1.5框定下的89亿元扩至约134亿元，财务状况更显稳健，接近于中海外及华润置地等行业领先企业的同程度水平。
其次，迅速实现了越秀房托的跨越式发展。越秀房托经营物业面积从21万平方米增加到68万平方米，总资产从74亿元增加到268亿元，资产规模在香港上市房产基金排名由原来倒数第二名跃升至第四名，并跻身亚洲前十大房地产投资信托基金行列。优化了物业组合，减少越秀房托对白马大厦服装批发市场的过度依赖，抗风险能力更强。
另外，还优化了股东结构，一方面引入了如友邦保险、中国社保基金等国际知名基金投资者，机构投资者持股比例由原来的30%上升至70%，越秀房托的股东结构更趋合理和稳定;另一方面越秀房托的股本较交易前增大了超过两倍，交易的流动性大大增强，为其市值进一步提升创造了条件。
还有一点很重要的是，此次重组使越秀地产对越秀房托的控股比例从现时的35.58%最终增加至约50%，由相对控股公司直接跃变为绝对控股公司，掌握并进一步巩固对优质商业项目的控制，同时增加了收益分配权。
并且，推动了国有资产的保值增值，实现国有资产增值共约70亿元。快速实现物业项目利润，国金中心交易对价约154亿元，扣除投资成本约81亿元及相关税费、补贴等支出后，产生了约43亿元的利润贡献，约为国有资产带来22亿元的净资产增加(越秀集团占该项利润约50%)。
