“旺铺养三代”，这是中国古老商业智慧的结晶。但为何国内长期以持有经营为本的商业地产却凤毛麟角？
究其原因：主要是商业地产超长的投资周期所致。一个项目从拿地到建成需要2~3年，市场培育成熟又要2~3年。而且再成熟的商业项目，其回报也只能来自每年的租金收入。这对于许多期待快速复制扩张的商业龙头来说，显然租金收入无法支撑其扩张。于是，许多开发商不堪忍受如此漫长的投资回报，从而选择出售旗下物业。
实际上，国际资本市场早已为“长期回报，短期资金回笼”开出了药方，但在国内，则由于种种原因而无法复制，反而成全了一些有境外背景的商业地产公司。
REITs模式试水
10月8日，越秀地产与越秀房托联合发布公告，广州国际金融中心注入越秀房托配售交易最终完成，原本只持有66亿元物业的越秀房托，一跃成为亚洲十大上市房地产信托基金，持有物业高达220亿元。
越秀地产运用的正是国内众多商业地产企业梦寐以求的REITs模式。简而言之，所谓REITs是指开发商将旗下的以租金回报为主的商用物业打包为信托基金，然后向投资者兜售，投资者获得每年较固定的租金回报，而开发商则可以成功套现该商业项目。
以广州国际金融中心为例，根据公告，广州国际金融中心作价134.4亿元并入越秀房托，作价中包括88.5亿元的交易代价、45亿元的交易标的开发贷款及少数股东权益约0.9亿元。越秀房托将安排不少于12亿元的新增境外银行借贷以及不超过54.5亿元的基金单位进行配售，其中约36%配售给开发商越秀地产，约64%配售给独立第三方。
换言之，在交易完成后，越秀地产依然持有广州国金中心36%的股权，仍为大股东。同时越秀地产原来预计的投资回收周期从15年缩减为3年多，同时减少合并约45亿元的银行负债、增加约40亿元的现金及获得了5亿~7亿元的收益。
越秀房托是第一只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金，与2005年在港交所上市。交易完成前，越秀房托旗下资产主要是越秀地产在广州的5大商用物业。
值得留意的是，在越秀房托上市前后，万达董事长王健林也有意成立自己的REITs，他把旗下9家商业广场股权打包到香港发行信托基金。不过，最终因为租金等因素限制而搁浅。
实际上，我国直到2008年年底才首次在国务院提出一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式，也就是REITs。但讨论了近四年，管理机制和体系仍未成型。其中涉及资质审核、资产结构、税收、信息披露、发行管理等一系列问题，都没有法律及部门规章一一规范，流程与规则仍处于变化之中。
