2012年10月24日，东莞第一国际·汇一城二期盛大开业，香港影视红星吴启华亲临助阵，现场还有大型品牌时装SHOW、风尚内衣秀、人体彩绘等缤纷活动精彩上演，社会各界人士共同见证了此次盛会。汇一城二期的全面绽放，为东莞带来更多元的时尚因子，同时也促使东莞商业进一步与国际接轨，翻开东莞CBD时尚生活的崭新篇章。
第一国际·汇一城坐落于第一国际的中心位置，由东莞市商业中心发展有限公司投入巨资倾力打造，联合世界知名商业管理团队，凭借十万平米航母规模，力铸世界级商业旗舰。第一国际·汇一城以"城市中心，品味生活"为品牌定位，集聚购物、餐饮、娱乐、休闲、观光等功能于一体，为人们提供CBD中心的一站式都市消费体验和高品质的休闲娱乐生活体验。
汇一城二期总商业面积约为3万平方米，与汇一城一期通过天桥连通，浑然一体，在定位上更加高端，品牌组合更加完善。随着第一国际·汇一城二期开业，其商业功能亦强劲升级，GUCCI、PRADA、D&G、BURBERRRY、ARMANI、HUGO BOSS、VERSACE、folli follie、Marisfrolg、马天奴、比音勒芬、map by Belle、SKAP等国内外高端时尚品牌的引进，让汇一城全面引领国际时尚步调，带来非凡潮流新触觉。
藉着汇一城二期开业的契机，摩时代网采访了东莞市汇一城商业经营管理有限公司总经理林锡。以下为采访实录：
摩时代网： 近两年来，汇一城作为东莞乃至全国有名的标志性shopping mall,受到了很多消费者的青睐，汇一城二期的开业更令诸多业界人士和市民们引颈以待，勿庸置疑会让整个汇一城在业态组合上更加完善。同时，这会给东莞商业带来哪些影响呢？
林总：这个问题，必须从东莞本身的发展说起。东莞作为珠三角最早的开放城市之一，其产业结构主要是来料加工、三来一补和对外开放的外向投资。东莞更像是一个生产基地，并且是制造业的基地，而制造业种类、形式的广泛性也导致了业态的广泛性。2008年，无疑是变革的一年，金融风暴袭来，许多制造业撤离东莞，但这次风暴对东莞的整体冲击力并不算大，因为当时东莞市政府已经开始将产业转型。当时的松山湖就是一个典型的例子，这个高科技产业园堪称深圳产业基地的后盾，大概80%企业都是从深圳转移过来。通过东莞早期的发展，人们不断积累财富，生活水平不断提高，生活品质要求也不断提升，但东莞本地却缺乏真正完善的购物环境。早期进入东莞的只有两家百货公司较为完善，其一是天虹百货，现已改为君尚百货，其二是海雅百货，就体量而言都相对较小。它们开始初步改变东莞人的消费习惯，但大家的消费理念仍只停留在"逛街"的层面。
东莞有32个镇区，其中莞城区、东城区、南城区和万江区，相当于深圳的罗湖区、福田区、南山区和盐田区。另外还有28个镇，每一个镇都有商业，基本属于松散型，只满足日常生活基本消费，整体商业氛围不浓。各个镇区缺乏高端消费的核心场所，导致东莞的中高端消费人群都纷纷前往深圳、广州、香港等地进行消费。例如深圳嘉信茂的一个"哥弟"（GIRDEAR）品牌，假设月销售额为100万，其中大约有60%是由东莞的消费人群创造。因此，东莞亟待开发一个综合的、集中的消费力释放空间。
随着整个东莞市区的不断发展，目前整个东莞的核心点主要集中在东城和南城，而其中大型的企业总部，特别是金融机构几乎都在南城，如中国移动、中国电信，包括工商、税务的总部全部在南城。以往东城的税收比南城高，现在反过来了。同时，大型的、中高端的住宅区也有一半在南城，形成了一条中高端的消费人群链，也可以说是一个聚焦点。人们的生活方式、生活态度也都随着城市新区的发展不断转移，正如深圳的罗湖和福田商业重心的转移，通过这几年的发展，如今可以明显感受到罗湖的商业氛围没有福田那么浓郁了，未来东莞亦将如此。而南城作为东莞新的商业"聚焦点",却一直缺乏中高端消费的"综合点".
经济不断发展，城市需要升级，商业地产作为一个城市的配套，是城市发展的必然产物，在东莞城市升级的大势之下，第一国际·汇一城可谓"顺势而生".汇一城所在地块在市政规划中早已定为购物中心，原计划在2006年前后建成，鉴于当时条件尚未成熟而搁浅。直至2011年初汇一城一期正式开业，正好契合了中高端消费人群的需求，我们作为商业运营的切入点也在此。东莞多数Mall都较为偏僻，远离市区，而汇一城位于南城中心，独具优势。随着东莞生活、消费和居住环境重心的转移，对于东莞市民和汇一城本身都是一个良好的契机。
言及汇一城为东莞商业带来了什么影响，总的来说是满足了消费者所需。汇一城一期面积7万平方米，配套设施功能较齐全，辐射范围较广但亦相对有限，需要更多硬件配套作支撑。东莞作为人口超千万的二线城市，东城、南城和莞城人口约200多万，汇一城一期相对200万的消费群体是远远不够的，尤为硬件制约，因此总面积3万平方米的汇一城二期又"应运而生"了，更进一步满足东莞市民的中高端消费需求。
摩时代网： 您作为业界有影响力的商业地产专业人士，在选择运作项目时会考虑哪些要素呢？比如汇一城二期与一期相比，在定位上有什么特别的地方？
林总： 在运作商业项目时首先要考量的是消费人口的支撑问题。购物中心对消费人群的各项指标要求都高，还需考察人群的消费理念、消费习惯是匹配。尤其需要注意两点：一是购物中心本身的基础是否扎实；二是有否能够把消费习惯、消费理念或生活方式传递给消费者的商品，或是娱乐设施是否能够提升消费者的生活品质或改变其生活态度。人群的定位以及需求偏向中低端还是中高端，也是十分关键的思考点。譬如在一个较为落后的城市是否需要购物中心这样打的体量？答案是需要的，但如果当地消费人群无法与之匹配，盲目拔高定位，日后的发展亦难以为继。需和求两者是一种平衡的关系，若然解读错误，项目运作就会出现问题。
与之相比，汇一城二期的开发运营主要考虑了以下几个要素，第一，东莞各城区地域整合经济，有足够的经济力量作为支撑；第二，当地人的消费方式和消费习惯在逐渐改变，强劲的消费力需要合适的购物中心进行释放；第三，汇一城周边的配套已经齐全，比如总共1600个停车位是整个东莞最完备的，均为二期的后续运营提供了有利条件。
关于定位的问题，最主要的还是商品定位的方向，在二线城市尤为如此。这两年多感悟尤为深刻的是，要做一个刚好和消费者匹配的购物中心相当不容易。例如在二线城市引进Gucci、LV等国际大牌，是否有生存的空间？或者这些大牌是否符合当地消费者的生活习惯？如果有，这部分人群有多少？在充分考量前，决不能盲目进行定位。
汇一城二期经过充分考量，和一期的定位具备了明显的差异化。汇一城二期对品牌的需求尤为突出。而要想把品牌真正体现出来，清晰明确的定位是关键。汇一城二期是一个定位为中高端的购物中心，处于金字塔中间往上走的位置，既非最顶端，亦非最底端，要很好把握这个度才能满足消费者所需。零售、餐饮、娱乐、休闲等功能业态构成购物中心的整体，不同的购物中心因应需求有所调整。目前汇一城总共10万平方米的体量，与消费者的需求正好相匹配。在需和求之间寻找平衡，必须抓住消费者的习惯，功能齐全自然就能满足消费者的需求。
摩时代网： 汇一城二期打造的是一种什么样的业态组合，在品牌引进方面带来了哪些新变化呢？
林总： 一个购物中心，如果满足不了人们的消费，满足不了人们的生活习惯，满足不了整个市场的需求，应该算作一个城市的缺陷。
关于汇一城的业态组合，一期的硬件条件也不错，但没有引进像玛丝菲尔（Marisfrolg）这样的品牌。按理说玛丝菲尔作为国内顶尖的女装品牌，假设年销售额十几亿，估算约20%纯利，则一年盈利两三亿，在任意地区开店都不成问题。而汇一城是直到二期才引进玛丝菲尔，正是综合衡量其匹配度跟二期是相契合的。在二期定位更趋明晰化的前提下，我们因应消费者的需求而引入相关品牌。人们的消费理念提升了，高端的品牌就随之而来，汇一城二期引进GUCCI、PRADA、D&G、BURBERRY、ARMANI、HUGO BOSS、VERSACE、folli follie、Marisfrolg、马天奴、比音勒芬、map by Belle、SKAP等国内外高端时尚品牌便是顺理成章的了。
汇一城二期如何进行合理的管理？答案是品牌组合。所谓"物以类聚",品牌亦是如此。一个购物中心，若其中某店商品均2000元起价，紧邻的商店若是经营百元不到的商品，就会引起消费者的质疑，认为2000元的是假冒名牌。因此中高端定位的购物中心必然汇聚了中高端的品牌。汇一城二期的品牌组合比一期更高端，这亦体现在品牌店铺的装修上，不同品牌装修风格各异，演绎出不一样的品牌个性，这种视觉上的震撼力已经提前引起了消费者的购买欲望。
摩时代网：据说汇一城将规划建设第三期项目，这又将给人们带来惊喜，请问三期项目将是如何定位的？
林总： 汇一城三期的定位，相对一期和二期要求更严格。先从市场来说，东莞市场很大，同时距离香港又很近，许多人开车至香港购物当天来回。而事实上，目前香港的奢侈品跟国内价格慢慢持平了，香港价格有所提升，国内价格不变，控制在某一水平线上，就差一个差价，而这个差价通过汇率、税制的折算基本就持平了，香港跟内地正在慢慢融合，差距最终将会消除。例如在万象城的肖邦店，顾客看上一块200多万的表，如果不打折就会选择去香港购买，相当于打8折，差价40万。但过了几天还是回来购买了这块表。原因何在？香港所有的肖邦店找不到这个内地的款式，因为所有奢侈品都是根据市场进行配货的。
商业永远没有固定的模式，汇一城三期也是这样。不能被一个固定的模式套住了，一定要"活".有的地产商先把住宅和写字楼盖起来，出售后回笼资金继续盖。但是运营商业地产，一般是卖了上层赚了下层。同时商业需要不断地学习和交流，与时俱进，如今购物中心的品牌层出不穷，是因为经营管理模式已经产生了质的变化，深究其因就是需求不一样了。商业地产就是在地产范围内做商业，总的理论还是商业的，就像万科和万达一样，是以商业配套来进行整体氛围的营造。汇一城二、三期未来的运营，将以奢侈品为基础，组合国际一、二线品牌及国内顶尖品牌，凭借高端定位满足东莞市民越来越高涨的消费力。
【编者语】
诚如林总所言，第一国际·汇一城二期的全面绽放，以其独具个性特色的品牌定位，将打造成为独树一帜的高端商业综合体，填补东莞高端消费的空缺。第一国际·汇一城重新定义了东莞的时尚生活态度，满足了广大市民对于高端时尚的需求，为东莞带来前所未有的时尚体验，并连同美食、休闲、娱乐众多知名品牌，摹写了东莞中高端都市时尚生活的全新范本。未来，第一国际·汇一城将不断引领升华当下最潮流的都市生活方式，为东莞市民描绘出都市生活的崭新蓝图，为城市未来带来更多可能。 (责任编辑：Mallcn)
