自去年6月至今，SOHO中国共筹集了高达22亿美元的低成本资金，这包括两笔分别为6.05亿美元、6.26亿美元的三年期银团贷款，以及一笔6亿美元的5年期票据、一笔4亿美元的10年期票据，合计10亿美元，收益率分别为5.75%和7.125%。11月7日正式交割完毕的这笔10亿美元融资，堪称年内最大的一笔房企融资个案。
SOHO中国并不缺钱，它以高现金流与低负债为标签。这笔钱会用来做什么？潘石屹的回答是，用于帮助SOHO中国安全地穿越由散售向自持方向的公司转型。在启动这笔10亿美元融资的路演中，SOHO中国总裁张欣向投资者展示了一个PPT，第一页写着《中国最大的甲级写字楼开发商》。
“我与张欣共同做出了这个转型的决定，这是公司历史上第三次重要的变革。”潘石屹说，“我们预测了最坏的情形，公司的资金需求量最大的时候，净资产负债率最高不会超过40%，但是，随后在170万平方米的自持物业竣工后，净资产负债率会慢慢回落。”
“我们的测算显示，转型后资金需求量最大的时候，净资产负债率最高不会超过40%，但随后会慢慢回落。”
提问：最近的10亿美元融资，期限最高长达10年，融资成本并不高，更重要的是，它是在目前地产形势仍不确定的背景下展开的。投资者提出了哪些问题，你们向他们描绘了一个什么样的地产画面？
潘石屹：一般这样的融资大概需要两个月的时间，先评级，后定价，定价完路演。而我们用了两个星期零三天，整个工作都做完了。这里面最有意思的是整个国际债券市场。
这次10亿美金的发债，发债效果非常好，超额十倍认购。在国际资本市场、债务市场，评级是最重要的工作，我们的评级是标准普尔是BB+，穆迪是Ba1。评级定好了，80%的工作如融资规模、债券价格就定下来了。标普与穆迪给我们做评级的过程非常快，只用了一个多星期。
这两个评级机构的合伙人都是从香港到北京来跟我面谈的。他们关注风险问题。公司多年来都处在净现金状态，他们一直非常放心我们对风险的把控。现在要转型，销售会降下来，资金需要量变大，净负债率只有20%，跟其他地产公司相比，公司发展策略还是很保守、稳健的。
当然，他们也关注其他风险。在众多风险中，周围的环境是最大风险。如果周围经济、市场环境发生变化，企业监管再好，风险也是存在的。所以我们谈到SOHO中国的转型原因，转型时想了什么，实际是他们评价我们风险很重要的一个方面。
我们看好北京与上海的商业地产与写字楼市场，这是一个最根本的点。如果不转型，有两个选择：其一，把建的房子尽快地卖出去；其二，我持有物业，不卖出去。若我不看好北京和上海的市场，卖了房子走人，是最简单的办法；如果长期持有，像20年、30年、50年、70年的持有，就可见我们对中国、对北京和上海写字楼、办公市场是看好的。
我给这两个评级机构的合伙人讲了一个例子。我做房地产已超过十年。在这十年中，有很多人的开发经验，尤其是香港商人，年龄比我们大，经验比我们丰富，资金也比我们强。可整个过程中，以北京为例，这些开发商隔几年赚上一笔钱就走了。在交流的过程中，我得知实际上他们对中国的房地产市场，以及北京、上海的市场比较悲观。在过去十几年里，SOHO中国为什么能够发展成为一家规模比较大的、财务指标、负债结构都非常健康的上市公司，最根本的原因是我们看好北京和上海的房地产市场，如果不看好，早就转到别的行业去了。
提问：从另一个角度看，他们有没有担心你们把鸡蛋放在了北京、上海这一个篮子里面？
潘石屹：这是大家普遍关心的问题。除了北京、上海，要不要到二线、三线城市去。这事关我们选择的道路。我认为，未来的中国，真正对办公楼和商业地产需求量非常大的城市有三个：第一个是北京，全国的首都，对整个北方地区的经济聚合效应非常大。第二个是上海，上海的国际化与市场化程度是别的省会城市无法比拟的。另外一个中心就是香港，香港金融服务业、高端服务业是北京、上海不能比较的。中国有三个金融中心已足够，就像法国有一个巴黎，美国这样大，也没有几个金融中心。
就商业地产而言，我们可以参考其他城市办公楼的租金水平、空置率和规模。其中最能说明问题的是空置率，如果空置率高，租金水平就起不来。像杭州、成都、重庆的空置率，从1/5到1/4，甚至到1/3。一个月一平方米就100多块钱，而北京300多块钱，香港600多块钱。这就是为什么我们死守北京和上海，不到别的二线城市去的原因。
提问：转型还有哪些理由？
潘石屹：有无数的理由需要转型。第一，大业主持有的物业租金价格高，若散售租金水平就低。从北京与上海看，两者约有20%的价格差异。一个业主持有物业，如果一天一平米租金10块钱，楼房散售出租就是8块钱。若我持有物业，租金水平会起来。
第二，SOHO中国大概在过去几年，每年都给政府交30亿到40亿元的税金，量非常大，土地增值税占相当大的部分。如果持有物业，就不用缴纳土地增值税了。从降低办公楼税收负担角度看，持有物业也是合理的。
另外， SOHO中国过去十几年业绩起伏非常大，若持有物业，租金每月、每周、每天都会比较平稳。最后，从历史上看，持有物业的发展商股价与净资产的折让会更低，我们希望公司股票的价格得到更真实的估值。
提问：截止到目前，你们筹措的资金足够来应对这次转型么？
潘石屹：一个特别现实的问题是，你有钱去转型么？要持有物业，需要把房子盖起来，且要等投入使用后。现金回流非常慢，靠自有资金，可能无法支撑这个转型。
一开始没有想到债券市场这样好，在发行10亿美元债券时，我们反复测算，究竟是彻底转型，还是部分销售、部分持有，用两条腿走路？测算结束后，我们认为现金流可以支撑这个转型。除了一些住宅必须销售以外，剩下的170万平方米的物业全都持有，我们有资金能够完成这个转型。
通过这次发债，看出债券市场对SOHO中国的转型非常肯定与支持。否则，债券的认购不会这样踊跃，大概是超额10倍的认购。
