由于保险资金的投资要求高，需要成本低、随时可抵押可变现的项目，这些要求也让其成为检验一个行业成熟度和投资价值的指标。“保险资金还未大举进入房地产市场，这个行业真正的春天就没有真的到来。”中国商业地产联盟秘书长王永平曾有这样的感慨。
国内首个持有型商业地产项目，平安信托可谓是“第一个吃螃蟹的人”。如今这种尝试，已不仅仅局限在信托领域。2012年上半年，平安保险涉足商业地产，并创造杭州地王纪录的创举，正在为险资进入商业地产打开一条新的融资之路。
据戴德梁行报告显示，2012年第三季度商业地产市场的主角不是寻求海外融资的企业，而是“险资”。第三季度，保险公司投资商业地产的规模总计将近5万亿美元，环比和同比都有较大的增长。
阳光新业副总裁吴尧认为，2009年10月新《保险法》正式施行之后，各家保险公司都纷纷把投资方向指向了房地产，一方面除了险资和商业地产具有投资回报周期长的相似性外，更重要的是：相对于住宅，商业地产的稳定收益更符合投资者的长远规划。
但值得注意的是，虽有涉猎，险资却一直难以成为商业地产的主要融资渠道。“政策受限仍然是险资进入商业地产的难题。在完善的退出机制建立之前，保险企业不会把投资商业地产作为主要的投资渠道。”吴尧坦言，险资进入容易，退出难。
收益诱惑
目前，险资的投资成本大约2%，对稳定性要求较高，当下在上海、北京等一线城市，写字楼等租金收益可以实现7%~8%，总体来看，收益是比较诱人的。
2012年上半年，平安保险以总成交价23亿元，成功拿下杭州一块商业用地，创下上半年杭州主城区土地价格新高，此举也成为平安保险进入商业地产领域的重要一笔。
记者了解到，目前平安以旗下平安信托为平台，在北京、上海、广州、南京等城市投资了物业，其租金回报率在6%~7%。中国平安副首席投资官陈德贤表示，商业地产具有稳定投资回报的前景，“未来在人才储备上，从总公司到分支机构，平安近千人的专业投资团队目前已经搭建完成，并开始招募地产领域投资人才”。
相对于住宅市场因为价格波动，保险资金更加要求安全，趋向酒店、写字楼等商业物业，以求收益稳定。
“投资地产可以使保险公司资产负债比合理匹配，当前保险公司投资股票的收益率在10%以上，但其风险偏大；而债券的投资收益率通常在6%以下；作为保险公司努力寻找一个收益率在6%至10%的投资渠道，商业地产恰是一个选择，其收益稳定，是保险公司做合理资产配置。”21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为。
“目前，险资的投资成本大约2%，对稳定性要求较高，当下在上海、北京等一线城市，写字楼等租金收益可以实现7%~8%，总体来看，收益是比较诱人的。”上海一家保险公司人士告诉记者。
也正是看重这种稳定的收益，目前险资投资商业地产的保险公司除了有平安保险外，国寿、泰康人寿、太平洋保险等也纷纷投资项目。中国人寿除了潜入商业地产外，2010年上半年就拟拿出1000亿元投入养老地产，泰康人寿拟投资40亿元兴建养老社区，而太平洋与平安保险相似，以收购商业地产项目为主。
险资具体以什么样的方式参股商业地产呢？吴尧认为，这是个谈判过程。从险资的角度来说，希望整体持有。在一定程度上，险资收购后，散售的可能性比较小。如果是零售商业的话，保险公司一般采取两种方式参股，一是和地产公司合作，二是独立经营全面独资。前者来说，保险公司会根据参股多少对地产公司进行管理，成熟的话会成立地产基金。后者来说，因为不是专营地产，保险公司很难把某一个项目做成行业老大。
退出机制尚不明朗
险资对房地产投资虽有涉足却迟迟未打开局面。公开数据显示，投向投资性房地产的险资以超过18%的收益率独占鳌头，但投资额仅为310.12亿元，占比仅0.56%。
良好的收益，不错的前景，为何在2010年政策放开后，保险资金却迟迟未大举进入？
上述保险人士认为，政策上似乎有一些放松的信号，但是短期内还难以带动大规模险资入市。尽管保险公司需要地产来匹配长期负债，但在经济形势与地产形势都不太好的状况下，商业地产的投资回报率也存在很大的不确定性。
仲量联行的报告显示，已连续三个季度没有新交付的甲级写字楼进入市场，由于第四季度新增供应量依然有限，预计仅为2.3万平方米，这将是历年来北京甲级写字楼新增供给最低的一年，同比2011年全年减少73万平方米。
戴德梁行的报告指出，商业地产市场低迷的因素在于国企主导的市场交易随经济增长放缓，正在大幅缩减。与此同时，外资进入国内市场依然受到控制，在融资方面也受到严格限制。如上所述，险资涉足房地产也面临着投资额上限的控制。“保险公司投资于不动产的数额限制不高于本公司上季末总资产的10%”，如此一来，对保险公司来说，未来不仅要实现收益和风险的匹配，还要关注险资资产证券化之路。
6月12日，在保险投资改革创新的闭门讨论会上，拓宽投资渠道的13项投资新政（征求意见稿）浮出水面，几乎涉及了业内所有预期的投资渠道。其中，备受关注的则是对险资投资房地产的进一步放宽。
在了解，13项新政可以分为两部分：一是拓宽保险公司在债券、信托、股权和不动产、境外投资、金融衍生品等在内的投资范围；二是促进改变保险公司投资机制，以机制换审批。
“虽然政策层面有些许放松，但是具体如何实施，新政似乎并没有过多笔墨，险资进入房地产以后的退出机制目前来看，尚不明朗。”吴尧告诉记者。
事实上，险资对房地产投资虽有涉足却迟迟未打开局面。公开数据显示，投向投资性房地产的险资以超过18%的收益率独占鳌头，但投资额仅为310.12亿元，占比仅0.56%。
“增加投资范围及上调比例暂时对保险公司的投资配比格局影响不大。短期内保险公司仍以摸索和合作为主，规模不会太大。”此前，平安保险人士回应认为。在他看来，目前保险在房地产市场的重心仍在基建与保障房之上。
“险资本身的盈利模式，作为商业地产可能是其资本的一个补充，从主营业务来讲还是保险，商业项目主要还是有效资产的配置，虽然他们可能也有团队，也会独立做一些项目，但这都是必要的补充，和我们从业务角度出发是完全不同的。”吴尧认为，目前更大问题还是在退出机制上，将来险资能否实现资产证券化，在制度建设方面，市场上是否形成了有效的系统配套，这都是相辅相成的。只有这些条件都具备了，险资才能放心地完成投资。
