[ 由于国家相关部门早已原则上禁止“售后包租”模式，故不少开发商就想出了“售租分离”的模式来打政策的“擦边球” ]
原先承诺“10年包租”的公司在第三年已无力偿付租金，到底是经营不善，还是一场精心策划的骗局？
2010年6月，在上海工作的丁伟(化名)购买了一套位于昆山市巴城镇的商铺，项目开发商为昆山华烨置业有限公司(下称“华烨置业”)。
丁伟介绍说，签完购房合同后，在开发商的指定下，他又与一家名为昆山龙易投资管理有限公司(下称“龙易公司”)的企业签订了委托经营合同，后者获得业主的独家委托，负责经营商铺，并承诺在今后10年内向业主支付租金。
和丁伟一样购买上述商铺的还有100多位业主，涉及总购房款在6000万元以上。今年10月，业主们收到龙易公司发来的一份声明称，公司已经濒临破产边缘，无能力继续履行委托经营合同。自此，一直打着“10年回本”如意算盘的商铺业主才如梦初醒——自己的投资可能打了水漂。
昂贵的“包租十年”承诺
昆山巴城，紧邻阳澄湖，是著名的大闸蟹之乡。2010年，就在游客前往阳澄湖吃蟹的必经之路上，华烨置业打造的这个名为“龙乐蟹咬金”的项目开始销售。
记者获得的一份楼盘宣传资料显示，“龙乐蟹咬金”项目位于巴城镇迎宾西路与湖滨路交叉口。开发商声称要打造的是一个阳澄湖生态大闸蟹交易市场。据悉，该市场总建筑面积1.1万平方米，项目可分割产权商铺200余套，商铺单套面积20～50平方米。
日前，记者在“龙乐蟹咬金”项目现场看到，该项目的许多商铺已空置多时，部分餐饮、零售店铺亦生意惨淡，人气明显不足。
据丁伟介绍，购买该商铺的业主多是上海人，且以老年人居多。他向记者坦言：“我认真算了一下，按照开发商承诺的年租金收益率，包租10年基本可以收回成本，再加上当时楼市还比较火，就果断买下了一套。”
丁伟与开发商签订的商品房购销合同显示，其购买的这套面积23平方米左右的商铺总价约43万元，折合单价约18695元/平方米。
“那个地段当时的市场价顶多5000元/平方米，但因为有10年包租的承诺，我们才以如此高的价格购买。” 丁伟介绍说，开发商方面同时承诺年租金收益率不低于7%。“我买的还属于相对便宜的，有些位置好的商铺单价甚至在2.5万元/平方米以上，整个项目的均价肯定在2万元/平方米以上。”
然而，与业主签订“包租10年”合同的并非开商华烨置业，而是另一家公司，即龙易公司。
丁伟给《第一财经日报》提供的“龙乐蟹咬金”委托经营合同显示，龙易公司有权以业主名义进行出租事项的谈判，确定租赁合同条款并代表业主与承租人签订《房屋租赁合同》，委托经营期限为2010年10月28日～2020年10月27日，年租金收益率为7%～10%不等，并且，每年收取的租金中超出基准租金的部分由业主与龙易公司六比四分成。
双方约定前两年的基准租金在购房款中扣除，龙易公司应从第三年，也就是2012年10月28日起支付业主相应租金。
