11月16日，商产网“商产网·中国商业地产招商大会暨华南区商业地产发展论坛”在深圳举行，会议上，佳兆业商业地产集团副总裁刘太俊做了《新竞争形势下购物中心应对之道》的主题演讲，以下是实录。
佳兆业商业地产集团副总裁刘太俊
谢谢商产网能够给我们提供这么一个非常好的一个交流平台，让大家在这个难得的机会中互相认识。我在此也想借这个机会先推销一下自己，也把我自己介绍给我们所有的朋友，毕竟都是同行。
下面我介绍一下我们佳兆业，大家都知道佳兆业的房子造得不错，卖得很好，但是商业这一块的发展从2010年才开始，也算是突飞猛进，目前开了四个购物中心，广州佳兆业广场5万平方米左右，去年开业的大连佳兆业广场8万平方，鞍山佳兆业广场10万平方购物中心在今年也开业，还有在深圳东大街的一个街区型的购物中心。我本人在百货业做了6年，购物中心做了9年，用了9年的时间把一个7万平方米的购物中心从1亿的销售做到今年的18亿。一个购物中心的成功真的是很坚辛的，不是一天两天，不抄抄这家抄抄那家就可以实现的。
新竞争形势下的购物中心的发展和应对之道是今天的主题。我觉得根本不变的真理只有两个字：利益。这个利益怎么去转换，做购物中心的经营者一定要去思考它，尤其在初期开业的购物中心，“三年亏损、五年持平”是行业的基本框架，所以利益是最基本的。所以想做购物中心首先考虑一下，有没有这么多的资金、有没有这么多的资本，舍不舍得将这么多的利益让给供应商、让给客户。没有这种心态，开发购物中心一定是一脚踩到底，而且是沼泽地，踩进去了出来是很难的。我在全国包括国外看了不下200个购物中心，有一半的购物中心是废的，因为他不懂购物中心，所以做出来的购物中心只是好看，就跟美女一样，只好看过不了日子是不行的。
每一个对购物中心感兴趣的人都会关心这个问题，怎么把购物中心做起来，一共是32个字，这32个字只有深入地领会、融会贯通，而且不光你贯通，而且要贯通到你老板的脑袋里头才有可能把这个购物中心做起来。说实话现在做得比较好的也都在探索，包括万达算是中国商业地产做得说是比较好的，但是他一代店、二代店一直到五代店，一代店就是一种探索，他是一种探索不是一种升级。他做一代店的时候做砸了怎么办呢？发现问题了他升级到第二代店，做着又不行了又升级到第三代店。大家都在探索，包括怎么定位、怎么布局等等一系列的问题很复杂。
购物中心就是现在的在军事上的“航空母舰”，他不是一个护卫舰、不是一个导弹护卫舰，他们是单一的，但是航母母舰是一个整合的，他有陆海空三军整合和组合，怎么把他精密地捏合起来而且误差降到最小，才能把这个航母驶向大海。所以为什么购物中心赚钱的很少呢？就是因为我们在这整个过程当中出了太多的问题。
下面我跟大家分享一下这32个字，一共是八条：
第一条，怎么去做购物中心。首先是四个字“市调选址”，包含地理位置、人员结构、交通状况，交通状况里面又有地铁的、公交的、停车场的、私家车的等等这些要素。我只能在这儿跟大家分享一下基本的要素。怎么去市调、怎么去选址，当然现在很多的地产商是先拿地，然后商管公司去做市调，这是被动的购物中心。我希望诸位是做主动的购物中心，所以佳兆业在目前既被动又主动，被动的政府要我们要做酒店，我们现在酒店自己也做了三个级次，一个是五星级的万豪伯尔曼，自己做了一个四星级的酒店，还有一个是三星级以下的经济型的酒店我们自己的品牌。购物中心这边我们自己注册的有凯诗、国际影城。还做了百货，自己也注册高端的餐饮、包括KTV，紧接着我们会把佳兆业地产商业把基础的步子打扎实了，这也是在市调和选址的基础上怎么样做购物中心，然后再一步一步往前走。
第二步进入到规划设计了，不管是主动的购物中心还是被动的购物中心，你必须面临，躲不过去的，政府需要五星级酒店、需要购物中心，哪怕位置很偏，哪怕是在城乡接合部，你可能都必须去做，因为你还有地产。规划设计是很难的一件事情，有资源的情况下能够招商前置，如果有KTV、影院可以量身订做，万达跟沃尔玛合作了不到二代店不干，为什么？不划算。量身订制说起来很容易做起来很难。能量身订做就OK了，这个你可能付出得更多。还有就是人车要分流，规划的设计阶段你就要有这个意识，怎么把人货分流，公共空间充足，几个打听，几个中空，单一的主动线，几乎没有死角，平面的动线要简明，不能复杂。还有垂直的立体交通要顺畅，香港有一个一跨六的垂直交通，相信大家都是圈内人士，对购物中心也看得很多，去研究他们对我们有什么启发，垂直的交通很重要，他可以把一个购物中心死角带活。包括垂直的停车场，典型的是万象城垂直的停车场非常成功的，可以把一个首层变成五个首层或者是四个首层，这个立体的停车场几乎实现了他们整个，虽然拿出了一部分的面积损失了，但是他这个损失是他经营这方面的几乎两倍以上的收益，这都是操作成熟的一些案例。
层高、荷载、满足零售的需要，一定是满足零售的需要，不是满足设计师和老板的需要。在设计方面往往出现的问题是满足老板需要的多，满足设计师需要的多，满足我们经营者的需要得少，这就是大忌这是埋下了极大地隐患。
