本周因有项目在外，笔者大部分时间待在外地某城市，偶然逛到原奥特莱斯所在地，不禁想起了它曾经的热闹与繁华。
去年此时，据媒体报道，位于宁波市江北区的奥特莱斯广场因某些原因宣告倒闭。这是近年来该地第一个倒闭的商业广场。这又让人想起另一个命题：是不是每座城市都适合有奥特莱斯？再用句时尚的话来说，一个城市的商业地产“Style”到底该如何判断？
笔者认为，一座城市的商业还是要有自己独到的风格。就如曾国藩的《冰鉴》对于人才的识别判断一样，曾国藩的一套分析方法，能通过被观察者眼神的变化读懂其内心的信息。而判断一个商业项目是否合适落户某地也应该有一套方法。市场、客户、地段、运营团队等等，这都是要考虑的因素。但最重要的两点是城市人均消费力与项目融资。
人均消费力，这个很容易理解。比如你在这个城市搞一个商业项目，就得先看看这座城市的人口和人均消费水平，这决定了这个项目该开成多大的规模，各个城市应依据不同的情况来决定商业地产开发的规模和形式，在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1.2平方米上下。另外，融资也是很重要的方面。商业地产不同于住宅开发，商业地产一直处于开发周期长、资金占用数额大、回笼资金缓慢的状态。一个大型商业项目动辄数十亿元以上的投资，仅靠开发企业自有资金肯定是不够的。 如果资金问题得不到有效解决，这种“先天不足”无疑限制了开发企业在商业地产领域大展拳脚。因此，最近，一些开发商开始参与到私募、信托等融资新渠道中来。这些行为背后的利益动机很容易理解。
商业地产成为不少备受住宅市场调控影响的房地产企业新的掘金地，转型商业地产是近期兴起的浪潮。但前文提到的那家奥特莱斯广场倒闭的事件也提醒人们，商业地产的开发建设一定要遵循其内在规律，不可简单套用住宅运作模式，或者简单拷贝其他成功项目，否则失败是必然的。
